土地成交楼面地价3857元㎡龙湖首进大连开发区金石滩板块
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2、区域：金普新区金石滩街道，现状四路南侧（金石滩中部区A-14宗地）
（1）用地位置：金普新区金石滩街道，现状四路南侧（金石滩中部区A-14宗地）；
（4）土地用途：城镇住宅用地（含配套公建）；
（5）容积率：≤1.1，且＞1.0；
（6）建筑面积：≤22730.4㎡，且＞20664㎡；
（7）出让年限：城镇住宅70年，配套公建40年；
起始价8766万元，成交总价为8766万元，溢价率0％，（可售）楼面地价为3857
6、竞得单位：大连恒发投资有限公司（龙湖）。
7、其他主要参拍企业：龙湖独家参与。
宗地所在金石滩板块2021年首次挂地。2020年集中供应7宗居住用地，由德泰全部摘得，2018年、2019年土地市场较为沉寂，仅成交2宗经营性用地，均为底价
宗地所在开发区金石滩板块住宅主力项目共3个，分别为大连金石滩鲁能胜地、光伸玺樾、万达山海赋；别墅主力项目共4个，包括盛唐小京都、绿城玫瑰园葡萄酒小镇、纳帕拾光小镇、远洋晨曦里，其中前3个项目为商墅。
（1）龙湖独立拿地，首次进驻金石滩板块。龙湖进入大连已有10余年之久，核心主城区为龙湖主战场；从2019年起，龙湖开疆拓土，开始向北布局，深耕开发区小窑湾板块；本次拿得开发区金石滩地块，进一步深耕开发区。目前龙湖土地储备量不足，此地块将补充品牌货量。
（2）拿地成本提升，项目需要在利润率和去化周期之间进行权衡和选择。本次供应地块楼面地价高于2020年金石滩集中供应的7宗居住用地（楼面地价2495-3610元／㎡），相比2018年华润摘得的华润海上东方项目地块，楼面价高出1000元／㎡左右，本地块拿地成本高于竞品。目前金石滩板块普通住宅（以洋房为主）2020年、2021年的价格分别是9530元／㎡、9385元／㎡，在销售价格整体持平状态下，该宗地楼面地价上涨，项目销售要么维持板块现有价格水平导致利润空间降低；或者通过附加值、户型设计、园区规划等多方面提升产品溢价能力，但溢价导致销售价格走高又将会影响项目的去化速度和销售周期。项目需要在保证利润率和去化周期之间进行权衡和选择。
（3）临近板块竞争压力大，开发区小窑湾板块拦截分流影响大。受疫情影响，金石滩板块的外地购房者有所减少，成交客户中有40％来自于开发区主城区的改善及养老客户。目前随着开发区小窑湾板块市场热度高，品牌开发商项目聚集，板块规划红利多，将分流金石滩板块潜在住宅客户，板块之间竞争压力大。目前金石滩板块以洋房为主，且存在一定的价格优势，如果价格优势丧失，则小窑湾板块的分流将加剧。
（4）优质地块打造低密品质社区，龙湖将打造金石滩新标杆项目，类别墅产品具有稀缺性。地块位置较好，临近金石滩旅游度假区、发现王国、地铁3号线等配套，金石滩已经签下并开工多个文旅项目，未来可期。该地块容积率1.0-1.1，超低的容积率预计将以舒适洋房及别墅产品为主，而龙湖一直以来都擅长打造低密产品，预计该项目将成为金石滩板块品质项目的新标杆。目前金石滩板块在售别墅项目以商墅为主，该宗地开发的类别墅将具有一定的稀缺性，成为项目的重要价值点之一。返回搜狐，查看更多
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