庄河土地级别与基准地价更新成果0001
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1、庄河市土地级别与基准地价更新成果一、基准地价概念。 基准地价，是指在城镇规划区范围 内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、 工业等用途分别评估国有土地使用权的平均价格，并由市、 县及以上人民政府公布。二、基准地价的作用。 基准地价主要作用体现在以下五 个方面：一是可以宏观控制地价，反映地产市场中的地价水 平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者制定投资决策 提供依据；二是为政府在土地使用权有偿出让时提供依据； 三是为城市拆迁补偿地价款提供依据；四是制订协议出让国 有土地使用权蕞低价的依据和参考标准；五是挂牌土地的蕞 低限价。三、基准地价更新依据。 辽宁省国土资源厅于 2013 年
2、， 下发了关于开展全省城市基准地价更新工作的通知 （辽 国土资发 2013 302 号）文件，要求为保持地价水平的现 势性，今后基准地价每 3 年更新一次，每年调整一次。四、我市土地级别与更新成果。 我市此次更新，根据大 连市国土资源和房屋局要求，基准日统一为 2015 年 1 月 1 日。具体成果如下：（一）基准地价内涵。 本次更新后的基准地价，是在开 发程度为商业、住宅用地达到“五通一平”、工业用地达到“三通一平”；土地使用年限为商业40 年、住宅70年、工业50年； 容积率为商业、住宅都为 1.5 条件下的平均价值。（二）土地级别。 庄河市 商业、住宅用地 土地级别划分 为7 个级别，其
3、中市区为 4个级别（详见附表 1）；工业用地 土地级别划分为 5 个级别，其中市区为 4 个级别（详见附表 2）。（三）基准地价的确定。 本次基准地价更新成果，是选 取我市 2012-2014 年三年的市场交易案例进行测算后得出 的价格（其中选取住宅案例 248 个、商业案例 299 个，工业 案例 73 个）。基准地价在测算过程中，由于地价样点的交易方式、交 易时间、容积率、基础设施开发程度等条件有所差异，导致 基准地价的测算结果也有所不同。比如说：在同一条街道或 区域内，相邻的两块土地虽然面积相同，但由于形状、长宽 不一，临街状况不同等情况存在，会出现价格不等的现象。 因此，在利用样点地价
4、估算、确定基准地价时，须利用修正 系数表将样点统一修正到上述基准地价内涵的条件下，再求 取平均值。依据以上技术路线 年庄河市基准地 价（详见附表三） 。（四）基准地价成果解释。 商业用地： 更新后商业用地 地价在 2010 年基准地价基础上大幅回落，这样有利于引进 更好的商业项目，提升城市综合实力，带动地区经济发展。住宅用地： 住宅价格从 2009-2012 年持续大幅度增长后， 2013 年开始回落， 2014 年进入寒冬，房屋成交量下滑，房 价回落， 2014 年的实际房价几乎与 2010 年房价持平，因此 更新后住宅用地地价在 2010 年基准地价基础上小幅变动。 工业用
5、地： 除一级地外，更新后工业用地地价在 2010 年基 准地价基础上基本保持不变。一级地主要是考虑提高拆迁涉 及的补偿地价款，此范围内主要用于发展商住，未来不会出 现工业出让。庄河市重点发展的三大经济园区，大连新兴产 业经济区和大连循环产业经济区沿海区域为4级地 14万/亩，填海区域参照邻近区域降一级别，也就是蕞低级 5 级地 12 万 /亩；辽宁海洋产业经济区小城镇规划区内4 级地 14 万 /亩，规划区外 5 级地 12 万 /亩。更新后的工业基准地价体现 了我市园区价低优势，有利于招商引资，推进工业化进程。附件 ：附表 1：商业、住宅用地级别图附表 2：工业用地级别图附表 3： 2015
6、 年庄河市基准地价结果表附表1商业、住宅用地级别范围级别级别范围一级1东至延安路北段、红岩路；西至热水河；南至世纪大街；北至永兴街、迎宾街。二级1东至庄河；西至庄打路、内环路；南至滨海路；北至内环路范围内除一级地以外区域；三级1东至二环路、鲍码河；西至二环路；南至滨海路、北至二环路范围内除一、二级地以外区域； 2蛤蜊岛;四级1庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内；2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府所在地建成区；五级1光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区；2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府
7、所在地建成区外，允许建设区内；六级1蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府所在地建成区；2光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区外，允许建设区内；七级1塔岭镇、大营镇、荷花山镇、桂云花满族乡政府所在地允许建设区 2蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府建成区外，允许建设区内。附表2工业用地级别范围级别级别范围一级1、东至庄河；西至热水河、疏港路；南至锦绣大街；北至迎兵大街；二级1.东至内环路；西至庄打路、内环路；南至锦绣大街；北至内环路范围内除一级地以外区域；三级1东至鲍码河；西至二环路；南至锦绣大街；北至二环路范围内除一、二级地以外区域；2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰
8、店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区；3. 经批准的旅游度假区内；四级1. 吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区；2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区外，允许建设区内； 3庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内；五级1. 仙人洞镇、光明山镇、蓉花山镇、大营镇、塔岭镇、太平岭满族乡、城山镇、长岭镇、荷花山镇、步云山乡、桂云花满族乡政府所 在地允许建设区；2. 吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区外，允许建设区内。附表32015年庄河市基准地价结果表土地级别商业住宅工业楼面地价 （元/平方米）地价 （万元/亩）调整幅度楼面地价（元/平方
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