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庄河市土地级别与基准地价更新成果-中国庄河doc

admin7个月前 (09-28)大连产业信息12

　　庄河市土地级别与基准地价更新成果-中国庄河.doc

　　2017-06-08发布于天津

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　　庄河市土地级别与基准地价更新成果-中国庄河

　　庄河市土地级别与基准地价更新成果一、基准地价概念。基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估国有土地使用权的平均价格，并由市、县及以上人民政府公布。二、基准地价的作用。基准地价主要作用体现在以下五个方面：一是可以宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据；二是为政府在土地使用权有偿出让时提供依据；三是为城市拆迁补偿地价款提供依据；四是制订协议出让国有土地使用权蕞低价的依据和参考标准；五是挂牌土地的蕞低限价。三、基准地价更新依据。辽宁省国土资源厅于2013年，下发了《关于开展全省城市基准地价更新工作的通知》（辽国土资发〔2013〕302号）文件，要求为保持地价水平的现势性，今后基准地价每3年更新一次，每年调整一次。四、我市土地级别与更新成果。我市此次更新，根据大连市国土资源和房屋局要求，基准日统一为2015年1月1日。具体成果如下：（一）基准地价内涵。本次更新后的基准地价，是在开发程度为商业、住宅用地达到“五通一平”、工业用地达到“三通一平”；土地使用年限为商业40年、住宅70年、工业50年；容积率为商业、住宅都为1.5条件下的平均价值。（二）土地级别。庄河市商业、住宅用地土地级别划分为7个级别，其中市区为4个级别（详见附表1）；工业用地土地级别划分为5个级别，其中市区为4个级别（详见附表2）。（三）基准地价的确定。本次基准地价更新成果，是选取我市2012-2014年三年的市场交易案例进行测算后得出的价格（其中选取住宅案例248个、商业案例299个，工业案例73个）。基准地价在测算过程中，由于地价样点的交易方式、交易时间、容积率、基础设施开发程度等条件有所差异，导致基准地价的测算结果也有所不同。比如说：在同一条街道或区域内，相邻的两块土地虽然面积相同，但由于形状、长宽不一，临街状况不同等情况存在，会出现价格不等的现象。因此，在利用样点地价估算、确定基准地价时，须利用修正系数表将样点统一修正到上述基准地价内涵的条件下，再求取平均值。依据以上技术路线年庄河市基准地价（详见附表三）。（四）基准地价成果解释。商业用地：更新后商业用地地价在2010年基准地价基础上大幅回落，这样有利于引进更好的商业项目，提升城市综合实力，带动地区经济发展。住宅用地：住宅价格从2009-2012年持续大幅度增长后，2013年开始回落，2014年进入寒冬，房屋成交量下滑，房价回落，2014年的实际房价几乎与2010年房价持平，因此更新后住宅用地地价在2010年基准地价基础上小幅变动。工业用地：除一级地外，更新后工业用地地价在2010年基准地价基础上基本保持不变。一级地主要是考虑提高拆迁涉及的补偿地价款，此范围内主要用于发展商住，未来不会出现工业出让。庄河市重点发展的三大经济园区，大连新兴产业经济区和大连循环产业经济区沿海区域为4级地14万/亩，填海区域参照邻近区域降一级别，也就是蕞低级5级地12万/亩；辽宁海洋产业经济区小城镇规划区内4级地14万/亩，规划区外5级地12万/亩。更新后的工业基准地价体现了我市园区价低优势，有利于招商引资，推进工业化进程。附件：附表1：商业、住宅用地级别图附表2：工业用地级别图附表3：2015年庄河市基准地价结果表附表1 商业、住宅用地级别范围级别级别范围一级 1.东至延安路北段、红岩路；西至热水河；南至世纪大街；北至永兴街、迎宾街。二级 1.东至庄河；西至庄打路、内环路；南至滨海路；北至内环路范围内除一级地以外区域；三级 1.东至二环路、鲍码河；西至二环路；南至滨海路、北至二环路范围内除一、二级地以外区域； 2.蛤蜊岛；四级 1.庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内； 2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府所在地建成区；五级 1.光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区； 2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府所在地建成区外，允许建设区内；六级 1.蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府所在地建成区； 2.光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区外，允许建设区内；七级 1.塔岭镇、大营镇、荷花山镇、桂云花满族乡政府所在地允许建设区 2.蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府建成区外，允许建设区内。附表2 工业用地级别范围级别级别范围一级 1、东至庄河；西至热水河、疏港路；南至锦绣大街；北至迎宾大街；二级 1. 东至内环路；西至庄打路、内环路；南至锦绣大街；北至内环路范围内除一级地以外区域；三级 1东至鲍码河；西至二环路；南至锦绣大街；北至二环路范围内除一、二级地以外区域； 2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区； 3.经批准的旅游度假区内；四级 1.吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区； 2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区外，允许建设区内； 3庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内；五级 1.仙人洞镇、光明山镇、蓉花山镇、大营镇、塔岭镇、太平岭满族乡、城山镇、长岭镇、荷花山镇、步云山乡、桂云花满族乡政府所在地允许建设区； 2.吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区外，允许建设区内。附表3 2015年庄河市基准地价结果表土地级别商业住宅工业楼面地价（元/平方米）地价（万元/亩）调整幅度楼面地价（元/平方米）地价（万元/亩）调整幅度地价（元/平方米）地价（万元/亩）调整幅度 Ⅰ 900 90.00 -30~+30% 700 70.00 -10~+10% 400 26.67 -15~+15% Ⅱ 520 52.00 -20~+20% 600 60.00 -10~+10% 320 21.33 -15~+15% Ⅲ 400 40.00 -15~+15% 530 53.00 -10~+10% 260 17.33 -15~+15% Ⅳ 350 35.00 -15~+15% 440 44.00 -10~+10% 210 14.00 -10~+10% Ⅴ 300 30.00 -15~+15% 350 35.0

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