以816政策为界限，2021年的大连楼市可谓“冰火两重天”。土地市场亦是如此，从年终数据来看，虽然成交面积+总金额“双降”，但还有些新变化值得期待。

　　2021年，大连土地市场成交57宗新地块（住宅+商服），成交总面积近470万㎡，同降29.6%；成交总金额近241亿元，同降22.3%。

　　从区域分布来看，土拍“边缘化”的程度进一步加剧。

　　2021年大连土地成交面积各区占比，及同比变化 制图：大连楼事儿

　　金普新区蝉联土地供销榜首，成交面积近272万㎡，吸金近81亿元

　　甘井子区排名第二，成交面积近88万㎡，吸金超88亿元

　　旅顺口区排名第三，成交面积超68万㎡，吸金近19亿元

　　中山区排名第四，成交面积超33万㎡，吸金超42亿元

　　西岗区排名第五，成交超6万㎡，吸金超8亿元

　　沙河口区排名第六，成交1.8万㎡，吸金近2.8亿元。

　　值得一提的是，今年高新园区居住及公寓用地为0供应；而沙河口区成交的也非居住用地。

　　2021年，大连土地成交量锐减，但是大体量项目却在增多，并且集中分布在金普小窑湾、金州北九里以及甘北新泉水等板块。

　　有些项目为集中拿下地块群，比如华润置地·未来之城和小窑湾万达广场。有些项目是深耕区域分批拿地，比如保利城、金科金弘基·九禧、大华泉水项目等。

　　据统计，2021年，大连共计13宗新地块单幅楼面价破万。其中，优质学校、地铁配套以及核心区位是高楼面价的三要素。

　　中山区39中超迷你地块，楼面价打破了之前龙湖·唐宁ONE创造的纪录，成为大连新的楼面价冠军。

　　年度压轴土拍，虎滩地块虽然体量大，位置优，但由于规划较为复杂，最终底价摘地。即便是底价，也以29亿元总价，成为今年最贵的一幅地块。超1.8万元/㎡的楼面价，未来建成住宅的价格不会低。

　　大华以雄厚的资金实力，在大连逆势拿地，在甘西和泉水深耕造城。泉水项目案名即将发布，也是2022年大家比较期待的新盘。

　　品牌实力房企，在大连土地市场依然占领头部位置，且多为集中开发新区“超级地块”，比如华润置地、万达、保利等。但，受本地政策以及22城土拍“两集中”等的影响，今年很多“老面孔”缺席或拿地量极少。

　　本土房企参与较积极，但多为迷你地块，体量不大。

　　此外，由于一些地块规划较为复杂，政企合作越来越多。

　　预测1：部分区域“断货”或成常态

　　在土地市场中，“面粉”价格，决定“面包”价格。同样，只有获取更多面粉，才能在楼市中做出更多“面包”。

　　2021年，大连土地供应量本就不多，而且土地供应区域较为集中，多数项目已经入市。所以，可以预见，2022年大连楼市新区大盘的供应比较充足，但一些市内板块会面临住宅暂时“断供”的情况。

　　预测2：“新大连人”将迎来低价购房机会

　　在2021年多个重量级会议中，保障性住房被提升到了一个前所未有的新高度。

　　过去，在大连也有一些“经济适用房”、“廉租房”等相关政策性住房的供应，但是覆盖面一直不大。

　　不过，从近两年的土拍来看，已经有很多地块在规划之初就划定了“保障性住房”的条件。比如，140地块的“大学生优惠住房”，单价低，而且未来具有一定的潜力，比较适合“新大连人”选择。

　　今年，也有不少粉丝在后台咨询：“自己是新毕业大学生，是买大学生优惠住房，还是等以后攒钱再在市内买？”

　　我们的建议是，根据优惠住房的兑现时间、区域配套兑现情况以及自己的预算和生活半径来选择。

　　从2022年的土拍预告来看，保障性住房居住用地的土地供应还将持续下去，而其中不乏泉水板块这样的新区以及中山南部居住区这样的核心板块。

　　从全国来看，“两集中”拍地的城市第三次集中供地成绩惨淡，开发商拿地越来越谨慎。

　　从816新政开始，大连的土拍规则从“竞配建”改为“摇号”。

　　而从年底抓紧“出地”的动作来看，明年大连的土地供应量将加大。同时，溢价会持续走低，甚至底价拿地居多。不过，地块成功出让就是胜利，况且，土地的起拍价格也会根据每个地块的区位充分评估。

　　地价稳定的同时，房价也会相对稳定。但是对于一些土地供应稀缺的区块，大家也还是要且买且珍惜。

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