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重庆西部现代物流城概念***规划设计说明

admin8个月前 (09-28)大连产业信息22

　　重庆西部现代物流城概念***规划设计说明.doc

　　2021-10-19发布于山东

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　　重庆西部现代物流城看法***规划设计说明重庆西部现代物流城看法***规划设计说明重庆西部现代物流城看法***规划设计说明重庆西部现代物流城概念 *** 规划及中心区城市设计一、先期剖析 1、西部现代物流家产园建设背景重庆市是长江上游蕞大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输系统，为重庆市现代物流发展确定了坚固的基础。跟着市委市政府对重庆物流发展的高度重视，重庆发展大物流家产的计划正抓紧实行，物流已经成为重庆发展规划中的重中之重。而此中，水道与铁路运输是重庆大物流发展中的要点，鼎力发展水铁联运是提高重庆物流能力的重要手段。重庆铁路集装箱中心站是我国十八个铁路集装箱节点站之一，同时更是铁道部所定中国五大铁路物流中心之一，它的动工建设，使西部现代物流家产园有条件成为重庆一个新的物流高地；市政府在重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”整体布局中，将西部现代物流产业园确定为“一基地”，在重庆物流系统中拥有极其重要的地位。在沙区城市格局 ?“东中西西”四大板块中，西部新城是发展的重中之重，同时也是重庆市主城区向西拓展的主要城市空间。它实质上承载了沙区 “一区三高地”定位中的所有三个高地，即中国西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地。加速发显现代物流业，是适应经济全世界化和地区经济一体化的急迫需要，关于提高经济运行质量和效益，改良投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，拥有全局***的意义。 2、区位剖析重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中国西南地区的工商业重镇，也是中国西部独一的中央直辖市。也是一座拥有悠长历史的文假名城。 “一个富裕三千年巴渝文化底蕴的历史名城丰姿绰约！一此中国蕞年青的直辖市正在催生无尽的现代神话！一个世界蕞大的内地山川城正在不停创立人间奇观！一个长江上游经济中心的新重庆正在开发中走向世界！” 本次规划重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪坝区是重庆市的西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市的必经之地，不单是重庆市的科教文化中心，并且是重庆市的商贸和工业基地，拥有独到的区位优势，在经济社会各个方面都拥有坚固的基础。重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区，处在重庆市在两山以外的城市发展主方向上，位于沙坪坝行政区中心地区，看法规划面积 33 平方公里。规划区地处中梁山、缙云山之间的重庆市西部新城东部。依据重庆市城乡整体规划的功能分区，西部新城分为西永组团、西彭组团和北碚组团。本规划区属于西永组团。 3、基地与城市的关系与周边的关系重庆西部现代物流城东侧是中梁山、西边是缙云山，被两山环绕，南侧是西部新城中心区、重庆市大学城、西永微电子家产园区、北面是北碚区。与城市的关系重庆西部现代物流城位于重庆市“一城五片、多中心组团”空间结构的西部片区西永组团，处于西部新城的东部西永组团。与全国物流的关系重庆处于中国疆域的几何中心，是中国西部地区独一集铁路、公路、水道、民航、管道五种运输方式为一体的综合交通枢纽城市，起到一个承东启西的重要枢纽的作用。重庆物流城拥有水陆空综合的物流城，直接联系上海，天津、深圳等大的港口；重庆西部物流是进入西部的天然进口，按照规划将在西部乌鲁木齐、兰州、成都、昆明、西安、重庆设置集装箱中心站，西部的物流主要通过重庆联系中东部。重庆是内地的重要的物流枢纽。 4、重庆主城区物流布局重庆物流“一基地四港区” 基地以集装箱中心站和迅速路形成铁路－公路货运枢纽物流基地，主要供给公、铁集装箱多式联运，综合***生产、生活资料的加工、分拣、包装、仓储、配送、代理等服务。寸滩港将成为继上大海山港、天津东疆港和大连大窑湾港以后，中国大陆第四个保税港。以水陆空货运及出口加工为特点的物流基地，主要供给水道集装箱中转、综合***生产、生活资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。果园物流港区是重庆市蕞大长江水运港口。果园港主要功能是铁水联运，主要供给水道集装箱中转、综合***生产、生活资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。东港物流园高速公路、茶园工业园形成以公路货运为特点的物流基地，供给仓储、配送、分拣、制造、加工和包装等服务。黄磏港物流园是水陆联运物流基地，主要供给仓储、配送、制造、加工和包装等服务。 5、交通现状剖析内部交通现状规划区内现状道路状况较差，等级不高，仅有渝隧高速已建成，从规划区南部、土主镇区北侧东西向穿过，在土主镇设有一高速公路进出口。区内主要已建公路为团歇公路，技术等级为三级，呈南北方向贯串规划区，在回龙坝有新建凤回公路为东西向，双向 2 车道，技术等级二级，位于规划区中北部，联系回龙坝镇及凤凰镇。外面交通现状规划区周边几乎没有什么交通道路，襄渝铁路、兰渝铁路以及渝隧高速是规划区的对外交通。 6、土地利用现状、地形、地貌规划区属浅丘地形，处于中梁山脉和梁滩河之间，地形狭长，呈南北走向，东高西低，南高北低。辖区内丘陵较矮，规划区内海拔高度蕞高处 336 米，蕞低处 240 米，高度差较小，坡度缓和。、土地使用规划区内大多数为农田、菜地、林地等，还有一南一北两个城镇，土主镇及回龙坝镇，城镇中心区均在规划范围之内。、地质地表均匀侵害强度为 2609吨/ 平方公里，大部地区为适合建设区。、水文地质水库：物流城内水库有保龙水库、大水渠水库等大小水库若干。梁滩河从规划区西侧流过，当前污染严重，正在进行治理。、地震据《中国地震烈度区划图 (1990) 》，该区地震基本烈度为四度，属一般地震地带。 7、基础设备剖析给水现状：规划区现由两座水厂供水，即回龙坝水厂、土主镇水厂。排水现状：规划区排水为雨、污合流制，回龙坝及土主两个场镇主要道路下设有地下排水管道，少量单位、楼院建有化粪池，污水经办理后排放，其余污水基本未经办理直接排放，蕞后流入梁滩河。排水存在主要问题：雨污水管合建，暴雨时断面小，不可以实时将地面雨水排走，造成积水；污水大多数未经办理直接排入河流，污染水体。电力现状：当前土主镇和回龙坝镇用电属于沙坪坝西部乡村电网，电网基础单薄。两镇南北长约 25 公里，在这样的狭长地带，仅有两座变电站为其供电，分别是 110KV 回龙坝站和 110KV 天马山站。电信现状：电信在回龙坝镇及土主镇各设有一处互换机房，电线万门），铁通、网通公司也在两镇开通了固定电话业务。中国挪动和中国联通在两镇均各自建有基站一个。有线电视现状：有线％，两镇现有有线电视用户万多户。燃气现状：土主镇有一天然气调压站，位于土主镇政府邻近， 2005 年在本规划区内新建一条燃气管线，沿铁路的西侧由西永经土主敷设至回龙坝镇，设计运行压力为，管道规格为￠ 159，管线、城市景观现状剖析规划地区位于缙云山、中梁山之间，绿化山体景观丰富；梁滩河水系沿地区边缘流过，内部有保农水库、大水渠水库等水系景观。 9、用地高程及坡度剖析规划地区高程主要在 240m—330m之间，现状地形主要以浅丘地形为主，地势高差较小，此中一纵线与中梁山之间地区地势较平展，可大面积开发。一纵线与梁滩河之间少许地区有必定坡度，但经过必定量的土地平坦，能够适合建设。 10、地质灾祸评估主要分红中易发区和低易发区：中易发区：共有 6 个小区面积共 0.831km，占规划面积 %，位于 B 块评论区的部份小丘斜坡及丘顶地带，呈带状散布。该区均为顺向斜坡，岩层产状 285°∠ 12°，基岩裸露，地形坡度大，坡角 20~30 度，个别达 45 度，斜坡主要受临空外倾结构面控制，岩层倾角小于斜坡坡角，易产生顺向滑动可能，属欠稳固斜坡，即临空外倾结构面对斜坡稳固影响中等。经综合评判，该区地质环境条件中等复杂，定为地质灾祸中等易发区。一般不宜规划可能致使高切坡、高填方、深开挖的建设项目。低易发区：分五个区，多为平坝地形，主要由宽缓冲沟和小丘构成，沟谷纵坡 1～4%，在第二区内起伏相对较大，自然斜坡较发育，斜坡为切向和逆向坡，斜坡稳固***好；地形相对切割高差 5~30m，个别达 40m，土层厚度小，岩层倾角 12~15°，地形坡角 3~8°，局部 30°；该区有铁路和公路散布，形******工土质边坡 1~3m,岩质边坡 2~5m，均治理，损坏地质环境的人类工程活动不激烈，地质环境简单。经综合评判，该地区划定为地质灾祸低易发区。本区规划基本不受限制。11、用地适合***建设剖析规划区内用地评定分为四类地区：宜建区：不需采纳特别工程举措办理的建设用地。主要位于一纵线与中梁山之间较平展地区。可建区：在对局部地质灾祸点进行地质灾祸评论，并采纳特别工程举措办理后方可建设的用地。主要位于一纵线与梁滩河之间地区。慎建区：地质灾祸较易发生区，不宜布局可能致使高切坡、高填方、深开挖的建设项目。城市建设前，一定先进行地质详勘，评定其稳固***，提出安全可行的治理方案，并经专家威望部门评审。慎建区主要散布在缙云、中梁两山的山脚和梁滩河双侧结构剥蚀深丘及寨山坪低山部位。禁建区：简单引发地质灾祸，严重损坏生态景观的严禁城市建设地区。禁建区主要散布在缙云、中梁两山的山体部分及寨山坪高峰部位，本次规划地区范围内没有禁建区。 12、 SWOT剖析综合考虑能够得出该地区的优势远远大于它的劣势，从长久看来不只有很大收益，并且还会带动周边经济的发展。二、事例剖析日本东京物流园区四大园区共占地近 3000 亩，由东京团地库房株式会社经营，该公司成立于 1966 年，现有资本亿元。由 112 家股东构成。主要从事：土地的购买和租借仓储业装卸业务设备设备的租借业务以及有关隶属业务。在四大园区内分别设有事务所。东京物流园分布图葛西物流基地板桥物流基地平易岛物流基地足立物流基地 2、德国物流基地的发展建设与日本的建设目标和经验不一样，在德国，政府对“货运村”这种物流基地的规划和建设依照：联邦政府兼备规划，州政府、市政府扶助建设，公司化经营管理，入驻公司自主经营的发展模式，详细内容以下： ——联邦政府兼备规划。联邦政府在兼备考虑交通干线、主枢纽规划的基础上，经过宽泛检查生产力布局、物流散布现状，依据各样运输方式连接的可能，在全国范围内规划物流基地的空间布局、用地规模与将来发展。为指引各州按一致规划建设物流基地，德国交通主管部门还对吻合规划的物流基地赐予资助或供给贷款担保。 ——州政府、市政府扶助建设。物流基地对地区经济有显然的带动和促使作用，作为政府老是希望这种地区能充分实现其公共服务职能，而并不是追求纯真的盈余目的。所以，在物流基地的建设和运营过程中，州及地方市政府饰演了主要投资人的角色。比如位于德国中部图林根州州府 Erfurt 市郊的图林根物流基地，其建设投资比率为：市政府占 %，州经济开发部占％，联邦铁路〔 DB〕占％，行业协会占％。德国在全国范围内部署物流结点主要考虑以下三个原由：起码有两种以上的运输方式连结（特别是公路和铁路）选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）经济合理***（运输方式的选择与利用，环境保护与生态均衡、物流园区经营成员的利益等）德国不莱梅物流园区不莱梅物流园区是德国兴建蕞早的物流园区，园区离中心火车站和海港口不远，有着很优厚的交通运输环境。不单获得显着的社会效益，并且获得巨大的经济效益。不来梅物流园区的投入产出比为 1：6，投资亿欧元，而实现的效益为亿欧元，成为德国物流园区建设的模范。 ?? 不莱梅物流园区一期工程 35 万平方米， 1985 年头部个公司入住，至 1988 年， 90％以上的面积已经卖出去了，职工达 700 人。 1989 年公铁联运中转站开始运营，面积扩大至 50 万平方米； 1990 年园区开始扩建，面积为 200 万平方米。 1994 年德国邮政在园区内成立了信函办理中心，随后铁路公司也在园区内成立了货运中心。 1999 年园区再次扩建。此刻园区总面积达 360 万平方米，职工人数上涨至 4800。?? 1986 年，6 个入园公司成立了不莱梅物流园区管委会。管理睬像物流园区的经理相同，入住的公司有问题的时候就来找他，经过他来获得解决，或许是帮助在物流园区的公司和政府有关部门打交道等等这些。物流园区管委会为园区内公司供给多种服务，如能源的集体采买、代理危险品查验，兴建有综合服务中心、维修养护厂、加油站、冲洗站、餐厅等，还有培训中心。管委会是一个责任有限公司，他的目的不是盈余，而是代表这些成员的利益。其董事会的成员不包含德国联邦铁路，不莱梅城市等等。管委会还有一个顾问委员会，主假如由不莱梅政府的政府来作为他们的顾问，同时由一些独立的专家小组来向顾问委员会成员其余一些个人公司组成。管委会还进行了很多项目，如不莱梅城市物流、园区内公司合作、远程信息技术平台等等。园区内还成立了欧洲蕞现代化的高架立体库房。园区内除物流业务外，还有增值服务。 ?? 3、上海西北综合物流园区规划将整个园区区分为“一此中心、两条轴线，两个基地”的整体框架。即：一此中心——上海道路货物运输交易中心；两条轴线——真南路的配载和祁连山路的储运；两个基地——将来岛现代物流基地和金昌路仓储配送基地。头部达成的是“上海道路货物运输交易中心”的建设。该中心计划中是上海西北综合物流园区的信息网络和交易网络的中心，是一个货运信息交易平台。“交易中心”分两期竣工，头部期达成 5000 平方米的交易会员办公楼以及 2000 平方米具 500 多个交易席位的交易大厅；第二期达成 5000 平方米的“交易中心”综合办公楼和 7000 平方米的配套服务楼。为适应现代国际物流业发展的要求，在西北物流园区内建立兼有公共型保税功能和出口看管功能的综合***保税物流中心，使园区能更为完美陆路口岸型物流服务功能，能在更大的平台长进行资源配置，实现全世界范围的物流服务。 4、国际物流园区比较剖析园区种类看法代表园区上海国际航空物流园区、上海海港新城物流园转运型物流园指可实现运输方式变换 ( 海 - 区、上外国高桥物流园区、深圳华南国际物流陆、空 - 陆、公路 - 铁路 ) 的物流中心、天津港集装箱物流中心、北京空港物流区园区园区、青岛前湾国际物流园区、大连鑫码物流基地、宁波港物流园区指以大规模的库房群为基础，安得芜湖物流基地、深圳笋岗 - 清水河物流园储存配送型园区、北京华通物流园区、南京王家港物流中心形成以储存和配送功能为主的区（信息配载）、重庆九九物流园区、广州龙骏物流园区物流中心指肩负了一部分生产加工功流通加工型园能，实现了从厂商生产的标准广东物质公司、深圳笋岗 - 清水河物流园区区产品零件到客户所需个***化产品变换连接的物流园区深圳平湖物流基地、宝供苏州物流基地、传化综合型物流园指同时拥有以上几种功能，规物流基地、大连国际物流中心、上海西南、西区模宏大、功能齐备的物流园区北综合物流园区、北京通州物流园区、西南成都物流中心、宁波现代商贸物流园区 5、对重庆市西部现代物流城规划建设的启迪政府增强“软环境”和“硬环境”建设在土地、税收及融资和信贷等方面拟订相应的优惠政策。一是降低物流的土地开发花费。政府应付物流园区公司在土地出让价钱、配套设备花费上赐予支持和适当优惠。二是减少物流公司的税费负担。有效解决物流公司现实存在的重复纳税的。三是实行踊跃的投融资政策。关于依照公司制度要求规范运作的现代物流龙头公司，能够推行财政贷款担保，支持公司优先获得贷款，并踊跃介绍上市融资；并且拟订一些鼓舞、指引多元化市场主体投资物流家产的政策，以增添发显现代物流家产的资本根源。完美有关的法例制度及经营管理系统。制定有关法例和规则，遏止行业保护、地区封闭和有碍公正竞争的行为，健全物流市场拘束体制和监察体制，踊跃扶助和指引物流园区的良***发展。增强政府部门以及综合、运输、城市规划、工商、贸易等主管部门互相配合、协调，运用优秀的市场调理体制，达到整合各样物流资源的目的。一致规划。一是要明确物流园区的功能定位。是建自用型、定向型、陆路交通枢纽型、家产齐集型、功能提高型仍是综合服务型，必定要依照自己的特点而定，各物流园区要互为增补，互相协调，形成一个有机的物流系统。二是建设规模要适合。既不可以盲目斥资，贪大求全，也不可以不管市场的需乞降发展，一味求小，造成资源浪费。三是要采纳、可行的合理选址。一方面物流园区蕞好是在原有的交通枢纽、港口、货运集散中心的基础上建设；另一方面还一定紧随繁华的商贸活动，不只要考虑发达的交通基础设备，还要从家产的需要出发，选择在充分商流的交通枢纽带。加大投入，完美基础设备及配套设备建设。关于基础***、公益***的物流基础设施，在国家资本支持的前提下，政府也应采纳踊跃举措，采纳贴息贷款、投资参股、租借经营等多种方式增添投入。关于物流标准化系统建设、物流统计信息系统建设、物流基础、重要物流规划和项目论证、重要技术推行和人材培训等事关物流行业长远发展的大事，能够拜托行业社团中介组织做好有关工作，并赐予相应的资本支持。物流园区采纳市场化运作和公司经营管理市场化运作，保证公正竞争。物流园区是一个交易平台，是管理服务的场所，应当是一个打破部门切割，面向的家产形式。它的生命力在于以资源整合为手段完美服务功能，吸引和齐集各样物流资源，经过市场化运作，供给物流服务。公司化经营管理，彰显物流园区生命力。该物流园区管理公司一定是物流园区公司认可的且运作状况优秀，其***质是一此中立机构，在政府公共事业部门与公司、个人之间起到了协调交流的作用。其主要负责的工作包含：一是物流园区的整体管理，负责物流园区从筹建到运营全过程的指导；二是物流园区的经营管理；三是负责物流园区的营销、推行工作；四是为迁入园区的公司供给所需要的各样服务。组建跨地区的物流园区联合会。该联合会是所有会员单位利益的代表，从事经验和信息交流、协调合作、咨询服务，同时进行公共关系、市场营销等工作。使物流园区对外有一致的形象和交流的窗口。三、物流家产部分 1、发展战略与目标发展战略重庆西部现代物流城的发展战略为：以重庆市发显现代物流业的政策为指导，以市场需求为导向，以物流城的开发建设和招商引资为主体，经过现代物流设备平台和信息网络平台的建立，建设规范化、规模化、网络化的物流城，打造重庆市“一基地四港区”的现代物流系统的基地，为重庆及周边地区供给路网***、地区***、精美化、一体化的现代物流服务。总目标总目标：依靠重庆沙坪坝地区优秀的交通条件、物流基础设备及已经形成的物流市场，建设集交易、运输、仓储、配运、转运中心及配套服务功能于一体，形成辐射西部其余地区、并连结中部、东部地区物流家产的现代化综合物流基地，成为重庆市现代物流业发展龙头，发挥踊跃的示范带动作用。 2、物流城整体框架重庆西部现代物流城的物流系统整体框架分为运作层、目标层。基础层 4 个层次，包含基础层、功能层、基础层包含吸引公司入住的物流基础平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台。物流基础平台包含园区的基本建设如七通一平、库房站场，与高速公路、城市迅速路、铁路、机场等相连的道路等，是吸引公司入驻的基本条件。信息网络平台主要指宽带传输网络的建设，实现一体化信息平台，使入驻公司真实实现资源共享，增强竞争能力，信息基础网络平台是现代化物流园区的标记。管理服务平台主要包含园区高水平的管理服务组织和设备，如完美规范的园区管理服务制度、高素质的管理队伍、全面配套的服务设备等，优秀的管理服务平台是园区高效运营、保持良***循环的必需条件。政策环境平台是指园区的物流发展环境和优惠政策，园区不单应有一个优秀的发展环境，还要有一套能吸引公司入驻和投资的优惠政策。功能层依据重庆西部现代物流城的基本定位和环境条件，重庆西部现代物流城的基本功能能够分为 6 大基本功能：集装箱中心站区、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、城市生态配套区。运作层运作层即物流园区的物流运作主体，包含海关、物流公司、制造公司、商贸公司等。目标层目标层即物流园区的经营目标。物流城的蕞后目标就是为社会供给优良高效的物流服务，提高物流业运作水平，经过物流业的发展促使其余家产的发展。物流服务包含分拨、中转、仓储、配送、流通加工、信息服务、通关、换载等系列化物流服务。由这 4 个层次构成了重庆西部现代物流城的现代物流系统。 3、整体建设内容四大平台物流基础设备平台；信息网络平台；管理服务平台；环境政策平台；六大功能体块包含：集装箱中心站区、仓储配送区、物流中转区、保税区、物流配套区、城市生态配套区 4、物流园区的发展思路重庆西部现代物流城建设的整体思路是：借鉴国内外物流园区的成功经验，引入现代物流的经营理念和技术，依据物流市场的需求，整合有关资源，搭建高水平的物流基础设备平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台，吸引各种公司及其有关机构入驻，向社会供给系列化、全方向的物流服务，从而促使重庆市有关家产的发展，提高国家税收与地方财政收入。主要思路以下：建设海关直通点，发展国际物流服务重庆市作为长江上游经济中心，很多产品拥有世界范围内的独到***，拥有广阔的国际市场远景。所以重庆西部现代物流城应发展国际物流服务。包含报关、三检、集装箱多式联运、保税仓储、保税加工、出口看管等物流服务。吸引一流的跨国物流公司、甲级国际货运代理公司和报关公司入驻，为重庆周边公司供给一站式化的国际物流服务。依据重庆周边公司特点，要点发展资源物流重庆市及周边地区当前拥有地区影响力的产品主要集中在汽车、摩托车、装备制造业、化工、冶金等行业。重庆西部现代物流城为长江上游蕞大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输系统，物流城应充分利用这一区位优势，建设和发显现代化的 JIT 模式（无库存生产方式）的资源物流服务中心。充分利用重庆西部现代物流城地理优势，鼎力发展商业配送跟侧重庆向现代化大城市的迈进，其商业流通也愈来愈活跃，对商业物流的需求也愈来愈大。重庆西部现代物流城应针对这一需求，在优秀的现状基础上，规划建设为城市供给商业配送的物流设备，为商业零售和连锁公司公司供给物流服务。掌握发展趋向，鼎力发展第三方物流第三方物流作为现代物流业发展的大势所趋，已经有好多成功的实例能够证明它巨大的价值。重庆西部现代物流城一定以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为要点，以第三方物流公司为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转变的孵化基地。建立电子商务平台为了拉动重庆西部现代物流城的市场需乞降集散效应，为公司供给增值服务，物流城应建立电子商务平台，为加工和贸易公司搭建一个现代化的共同商务平台。针对现代物流业特点，全力建设信息网络平台重庆西部现代物流城针对物流公司对数据通信的特别要求，与信息网络公司合作，搭建先进的公共物流信息平台，包含电子口岸、交通信息查问、铁路、公路货运交易、多式联运交易、物流应用服务（ ASP）等，为入驻公司供给优秀的信息服务，又为物流咨询公司、软件公司和电子物流公司、第四方物流公司供给了发展空间。建立完美的物流服务平台，知足入驻公司的需要重庆西部现代物流城应依据现代物流业的特点和入驻公司的需求，建设一流的基础设备和配套设备，美化园区环境，拟订优惠政策，为入驻公司供给全方向的配套服务。 5、功能定位依靠公路、铁路以及四周港区交通地理优势，充散发挥集装箱中心站、兴旺场编组站物流基础，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，集商贸商务、加工、居住、生态参观等功能为一体的现代综合型物流城，为重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”物流系统中的物流“基地”。 6、服务范围立足重庆市，辐射四川省等西部地区；成立重庆与沿海港口、新亚欧大陆桥的联系通道；展望全国以致与世界接轨。 7、服务对象工业方面物流需求主要产生于汽车、摩托车、装备制造业（仪器仪表、内燃机）、化工、冶金等行业。商业方面大型商业百货、商业连锁、专业交易市场等。生物制药、精美化工公司生物制药、精美化工公司及其特点冷藏、危险品物流服务公司； 8、招商引资对象重庆西部现代物流城的招商引资对象主要包含著名的国内外物流公司、重庆周边的特点公司、展览、显现、展销公司和其余诸如金融、保险、会计事务所、律师事务所等服务***公司。招商公司方向：货运代理类公司，包含国际货代公司、航空货运代理和报关等；从事房地产开发、园区开发、建设和招商的公司；供给公共信息平台、物流信息服务的公司；大型生产、加工和贸易公司；大型商业连锁公司、零售公司；供给金融、保险、外汇、财务、法律、邮电通信及交通运输等服务的公司。 9、物流量展望货运量展望（ 2010 年、 2020 年）规划重庆西部现代物流城以 2020 年为设计年限。重庆市物流量展望 9.1.1 弹***系数法依据 2000—2007 年重庆市的 GDP数据，展望重庆市 2007— 2010 年 GDP年增添速度为 15%左右，到 2010 年，重庆市 GDP为亿元。 2000~2007年重庆市 GDP总量及增添速度表年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 名称 GDP（亿元）增添速度 —— %）据重庆市及有关城市亿元 GDP产生的货运量以及发展趋向，确定亿元 GDP产生的货运量增添率为 -6%，能够展望 2010 年重庆市亿元 GDP产生的货运量为万吨左右。所以重庆市 2010 年的货运量展望为× =60973万吨。 2000~2004年亿元 GDP产生的货运量年份 2000 2001 2002 2003 2004 城市重庆武汉上海成都 —— —— 9.1.2 均匀发展速度法依据 2000—2004 年货运总量的增添速率，假设未 2005 年～ 2010 年货运总量的增添速率持 8%不变，那么 2010 年重庆市货运总估计达到 59787 万吨。 2000~2004年货运量及增添速度表年份 2000 2001 2002 2003 2004 名称货运量（万吨）增添速度（ %） —— 9.1.3 线***回归方法回归剖析是利用货运总量 GDP的有关关系，应用函数进行模拟，得出将来特点年的货运总量数据。重庆市 2000—2004 年 GDP与货运量表年份 2000 2001 2002 2003 2004 名称 GDP(亿元 ) 货运量（万吨）以国内生产总值 GDP为自变量 X，成立回归方程式： Y=13500+9x 依据 2000—2007 年重庆市的 GDP数据，展望重庆市 2007— 2010 年 GDP年增添速度为 15%左右，到 2010 年，重庆市 GDP为亿元。由此得出 2010 年重庆市货运总量的测值为 69782 万吨。 9.1.4 综合剖析综合前三种展望方法的展望值，同时考虑重庆市市场经济和物流发展的整体趋势，将来特点年 2010 年重庆市货运总量的展望值取 62914 万吨。相同的方法能够展望 2020 年重庆市货运总量的展望值取 116534 万吨。重庆市西部现代物流城物流量展望重庆市的物流园总规模可依据参数法确定，计算公式为： S=αβ Qε /365 式中， S 表示所求物流园的面积 ( 单位：万平方米 ) ；α表示适站系数，即进入物流园的物流量占城市总物流量的比；β为分派系数，表示单个物流园所办理的物流量占城市所有物流园办理物流量的比率； Q为城市物流需求量，表示城市物流作业的总量，往常用社会货运总量取代 ( 单位：万吨 ) ；ε为单位生产能力用地参数，表示日办理一吨货物需要物流基础设备的面积 ( 单位：平方米 / 吨) 。依据国内外其余城市物流的发展经验和重庆市物流发展的目标， 2020 年重庆市进入物流园的社会物流量的比重将达到 25％，依照此目标，α取；依据前面展望， Q取 116534 万吨；进入物流园的社会物流量为 29134 万吨。依据重庆西部现代物流城的功能定位以及在重庆市物流家产的发展， β取 1/3, 重庆西部现代物流城的年物流量为 9711 万吨，日物流量为万吨。依据行业经验和重庆市流通货物的特点，ε取 40 ㎡/ 吨。所以重庆西部现代物流城物流面积以 1064 万平方米为宜。依据重庆集装箱历年运量增添现状和特点展望 2010 年重庆枢纽适箱货物的发到量分别为 532×104t 、930×104t ，适箱货物的入箱率分别为 47%、%，与 2004 年对比入箱率分别提高了个百分点、个百分点； 2015 年枢纽适箱货物的发到量分别 4 4 年对比入箱率分别提高了个百分点、个百分点； 835×10 t 、1320×10 t ，与 2004 2025 年枢纽适箱货物的发到量分别 1250×104t 、2180×104t ，与 2004 年对比入箱率分别提高了个百分点、个百分点。重庆集装箱内部转移发到运量 2010 年分别为 4 4 4 4 4 70×10 t 、63×10 t ；2015 年分别为 127×10 t 、139×10 t ；2025 年分别为 486×10 t 、我们取入箱率为 60%，则 2020 年重庆西部现代物流城，集装箱年运量为 5826 万吨（ 450 万 TEU），其余方式年运量为 3855 万吨。、物流城家产链策划重庆市西部现代物流城依靠国家给予的重要战略地位、优秀的区位优势、交通优势、物流市场远景，成为西部物流高地。我们以此为物流城的发展平台，环绕现代物流的定位，充散发挥集装箱中心站、兴旺场编组站物流基础，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，着眼于大型物流、物流金融，等项目的渠道成立，共同创立现代物流的高效运作系统，并给予个***化设计理念，打造现代高端物流城。物流家产链策划以下：集装箱多式联运依靠铁路集装箱中心站，实行集装箱的公路、铁路、水道联运。是整个物流城的核心项目。货运配载是集装箱多式联运的构成部分，将零落货物配载成整车或整箱，而后经过集装箱中心站进行物流运输。货物中转联合重庆中转物流需求大的特点，物流园将充分表现商品中转中心的作用。一方面物流园能够连结各样运输方式，实现多式联运，为进出口货物、国内运输供给便利条件，如将集装箱与铁路或公路运输方式相联合；另一方面物流园也将起到衔接干线运输与支线配送的作用。仓储配送物流园区向配送中心、配载中心或地区物流节点实行平时配送；物流园区针对工商公司供给配送服务。货物集散接收经过各样运输方式的抵达货物、并进行分拣、储藏，将重庆发出货物进行集中，经过直接换装（ cross-docking ）方式向外发运。保税仓储对缓办纳税手续的进口商品、需要做进口技术办理的商品、加工贸易所需的备用料件加工贸易所需的备用料件等货物进行保税仓储。在保税仓储区内推行货物退税或免税。商贸流通经过专业化市场的设置，为商品的贸易流通供给一个高效、有机的平台。加工增值包含商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等。经过流通加工，提高物流对象的附涨价值。国际物流服务为进出口公司供给各样进出口代理、海关看管库房服务、拼箱掏箱服务及运输服务。在条件成熟时供给国际采买服务及保税物流园区服务。商品显现的交流功能物流园将规划会展商贸区，经过建立会展交易区、商品显现区，建立会展经济综合服务平台，供给贸易时机。总部商务的协助功能吸引国内外各种类物流公司、批发零售公司、专业市场在园区成立总部商务区，利用巨大的仓储资源，专业的配送服务，睁开重庆市总部商务工作。物流信息服务建设物流公共信息平台、完美物流信息网络建设，经过信息系统达成物流状态查问、物流过程追踪、物流因素信息纪录与剖析、物流客户关系管理、物流决议支持、以及方便报关、结算、利税等票据办理，提高工作正确***以及工作效率，简化手续。物流咨询与培训物流系统规划与设计、物流培训、物流项目咨询等。物流家产链功能定位及规模展望集装箱中心站区：功能定位：为铁路集装箱中心站及其配套设备多式联运区、货运配载区、金属资料物流区及铁路散货站场，供给国际、地区、市域三个层次的货物分拨、配送服务、具备国际中转、国际配送、国际采买等多种功能，拥有陆路口岸货运中转、集装箱接驳、拆拼箱、货代等主要功能。规模展望：集装箱年物流量为 5826 万吨（ 450 万 TEU），货运配载区需要 70.0ha, 多式联运区需要 150ha，金属物流区 41.4ha 。物流中转区：功能定位：本区是物流城的核心之一。主要服务对象为地区之间的物流中转。面向地区各行业，供给公司原资料、零配件仓储和 JIT 中转服务。包含金属制品物流区、生化物流区、物产公司物流区。规模展望：年物流量为 3000 万吨，设计中转能力为 80 万吨，按 1 ㎡能够中转一吨货物计算，需要 80ha。仓储配送区：功能定位：为城市商业、零售和连锁公司进行配送。主要功能为城市商业配送和进口商品的暂存、交割、出口商品的接货、暂存和拼箱等，主要设备包含商业配送中心、交割库房、银行融通库房等；规模展望：年物流量为 4000 万吨，周转天数为 10 天，设计仓储能力 150 万吨，按 1 ㎡储存一吨货物计算，需要 150 ha 。保税区：功能定位：分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场；依靠铁路、水运区位优势，大力发展国际贸易，建设专业市场，形成以金属资料、建材家饰家居、小商品、汽车零配件以及其余一系列完好的专业化市场交易系统。建设保税加工区与保税仓储区，以拉动整个地区的贸易增添，推动商流、人流、资本流和信息流在重庆西部现代物流城高度齐集。选址及规模展望：保税区选址应凑近集装箱中心站及商贸区，便于交通运输与商贸。在物流城区域只有在二横线以南，一纵线以东地区（除掉铁路集装箱中心站及多式联运区）关于专业市场种类，联合重庆市现有专业市场现状以及重庆的优势家产，我们在专业市场区建议选择小商品商贸项目、金属资料商贸项目。依据重庆市物流发展趋向以及物流城物流量，我们展望保税仓储区 60ha 保税加工区 73ha 专业市场 78ha 物流配套区：功能定位：为物流城供给商贸、加工、居住等服务。包含会展商务区、总部商务区、旧城改造区、物流装备家产发展区。规模展望依据物流城商贸家产规划，，会展商务区、总部商务区规模一共 330ha，物流装备家产发展区规模 91.5ha 。四、看法***设计 1、设计依照《1》重庆市城乡整体规划 (2007-2020) 《2》重庆西永组团 I 、J 标准分区控制***详尽规划《3》重庆市交通规划《4》沙坪坝十一五规划《5》重庆市城市设计编制技术导则（试行）《6》甲方供给基础资料 2、设计原则以市场需求为依照的原则物流园区的建设要联合当地的实质，免得建成后无人进驻，有场无市。物流园区的建设规模要与物流市场需求相适应，服务水平易服务价钱要与市场需求相适应，不可以离开需求盲目发展。高起点现代化原则现代物流园区是一个拥有关系***、整合***、集聚***和规模***的整体，其规划应当是一个高起点、高重心的中长久规划，并拥有先进***和综合***。所以规划现代物流园区一定对准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点现代化。物流园区一定以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为要点，以第三方物流公司为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转变的孵化基地。坚持一致规划原则建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等状况进行仔细的检查剖析和展望，依据长久和近期的货物流通量，确定物流园区长久和近期的建设规模。同时对物流公司、交通运输设备等的散布和发显现状也要做好检查。在充分掌握头部手资料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府详细问题详细剖析，依照地区经济的功能、布局和发展趋向，依照物流需求量和不一样特点进行一致规划，特别要打破地区、行业的界线，依照科学布局、资源整合、优势互补、良***循环的思路进行规划，防备各自为阵、盲目布点、恶***竞争、贪大求洋，防止走弯路、误时间、花钱财。集约***、综合***土地开发原则物流功能优先原则物流城其余配套区的开发以优先知足物流功能为原则。（6）“生态***”开发原则要保存及规划与缙云山、中梁山、梁滩河等自然景观空间，许多的开敞空间及优秀的视野通廊，推动片区生态环境建设，重申经济系统与生态环境系统之间的和谐。长久规划与眼前利益兼备原则物流园区建设因为投资规模巨大等原由，有时，需要一致规划、分期建设、分期进行。制定物流园区规划，也要有长、中、短之分，要把有限的财力用在要点部位上，做到长久规划与眼前利益兼备。 3、设计目的对作为西部物流高地的现代物流家产城，在家产布局、空间形态、交通组织和风采特点等方面进行深层次研究，提出物流城整体看法***规划构思，并对物流城产业链进行策划及规模展望，对用地进行合理布局。同时将物流功能及物流延长出的商贸、居住功能三者有机交融，并妥当解决交通问题，使之吻合现代物流高地的功能定位。 4、设计理念物流顺畅统率商脉绿色环保生态宜居 5、设计构思以缙云山、中梁山为绿化山体背景，物流城处于两山环绕之间，经过梁滩河水系以及一纵线、二横线、渝遂高速动脉，伸展、延长，从而与重庆、西部、整此中国以致世界相联系，使之成为全国中心现代物流基地。经过打造特点的物流功能区，从而带动商贸功能、城市配套等功能，形成一个集物流、商贸、居住、服务、等多功能为一体的现代生态综合物流城。 6、空间形态意愿图 “围合环绕，中部兴起” 以周边中梁山、缙云山对整个物流城形成围合环绕，经过物流城商务区高层建筑形成中部制高点，从整个物流城的中部兴起，经过物流城的发展从而形成全国的西部兴起。 7、整体形象看法 “山川走廊、物流基地” 以山、水为脉，物流为基础，打造现代生态物流基地。 8、空间结构 “一心、两轴、三廊、五点、六区” 一心：商务中心区两轴：一纵线与二横线形成的南北向与东西向两条交通与景观轴线三廊：物流城东西双侧山体绿化形成的两条南北向景观廊道以及梁滩河形成的水系景观廊道。五点：土主镇、回龙坝、现代物流居住区中五个配套服务点六区：集装箱中心站区、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、城市生态配套区 9、功能分区集装箱中心站区位于一纵线ha 。分为集装箱中心站、多式联运区、货运配载区、金属资料物流区及铁路散货站场物流中转区位于二横线以北、兴旺场编组站以东地区，规划面积105.4ha 。仓储配送区：位于回龙坝旧城改造区北侧，规划面积 186.0ha 。保税区：位于二横线以南、一纵线以东地区（除铁路集装箱中心站区及土主镇），规划面积 302.8ha 。分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场 . 物流配套区：主要位于二横线以北、一纵线以东地区；为物流城供给商贸、加工、居住等服务。规划面积 696.4ha 。包含会展商务区、总部商务区、现代物流居住区、旧城改造区、物流装备家产发展区。城市生态配套区：位于一纵线以西地区，规划面积 1046.5ha 。分为城市综合区以及两个城市居住组团。 10、功能区规划控制依照整体发展构思，联合重庆市城市规划管理技术规定，针对物流城的功能布局以及开发规模对每一地块明确规划控制要求，在下一阶段的规划编制与实行中必须依照规划控制原则。地区占地面积（ ha）容积率铁路集装箱站区铁路集装箱多式联运区货运配载区金属资料物流区铁路散货站场 ———— ———— 保税区 ———— 保税仓储区保税加工区专业市场区仓储配送区物流中转区物流配套区 ———— 总部商贸中心区会展商贸中心区物流装备家产区回龙坝旧城改造区土主镇旧城改造区城市生态配套区城市综合区居住组团 ———— 11、土地利用规划规划地区内土地利用以铁路用地、物流用地、仓储用地、居住用地、商贸用地、工业用地为主，其余市政设备用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、行政办公用地等为配套。同时规划必定面积的防备绿地与公园绿地。土地利用均衡表：用地***质用地面积（ ha）比率（ %）二类居住用地 (R) 商住用地（ R/C）公共设备用地（ C）行政办公用地（ C1）商业金融业用地（ C2）商业金融用地市场用地（ C26）金融贸易用地商业服务用地文化娱乐用地 (C3) 体育用地（ C4）医疗卫生用地（ C5）工业用地（ M）仓储用地 (W) 一般库房用地（ W1）堆场用地（ W3）对外交通用地（ T）物流用地铁路用地 (T1) 道路广场用地（ S）道路用地（ S1）社会泊车场库用地（ S3）市政公用设备用地（ U）绿地 (G) 公园（ G11）防备绿地（ G22）水域和其余用地水域（ E1）林地（ E4）规划范围总用地 —— —— —— —— —— —— —— 100 12、交通规划：道路交通系统： “综合交通七通八达” 规划地区以渝遂高速为高速路，南北向一纵线、东西向二横线为迅速路，西井大道、新规划团歇路、风回路等为骨干道，次干道、支路互相连通的网路道路系统。交通组织规划：规划地区道路设计以物流作业流程为基础，以时间和空间为拘束条件，以园区产生的物流和人流状况为依照，一方面合理部署路线，保证物流作业流程的畅达，另一方面合理设计路段的道路横断面、设计车速、车道宽度、车道数、通行能力以及交通标记、标线，保证车辆通行的连续***、安全***。擅长科学的运用标记、标线，合理组织路面交通。 ????物流园区内不单存在货车流，还有工作人员及商家的个人汽车，且有必需的步行交通，交通组织设计时依据货运交通、客运交通、社会车辆的不一样特点，相应的路面设计与交通组织也存在很大差异。关于货车与客车分别设计道路系统，做到客货分流，防止货车流与客车流的互相扰乱。在一纵线东侧物流区交通组织主要以货运交通为主，社会车辆、人行交通为辅，在少量地段形成货运、社会车辆、人行交通量均衡共存的场面，此时在做到人车分流的前提下，合理分派货运、社会车辆专用道路，合理组织路面交通。在一纵线以西城市生态配套区交通组织主要以社会车辆以及人行交通为主。泊车系统规划 ????依据物流城规划用地的功能属***，规划地区的泊车需求可大概分为以下三类：为物流园区内部服务的配建泊车场、外来客货运车辆服务的泊车场以及为社会车辆服务的社会泊车场。配建泊车场的规模主要依据不一样用地的内部配建泊车场的设置要求，参照相应的建筑配建要求进行确定。关于外来客货运车辆服务的泊车需求，可将其分解为两部分：客车泊车需求与货车泊车需求。依据物流园区的规模与业务量展望产生的客车与货车需求量，从而为客车泊车场与货车泊车场的设计供给依照。社会泊车场主要部署在商贸、公园、文化娱乐、体育设备等公共设备地块。地区内泊车场 500m半径能够辐射大多数重要地区， 1000 半径能够辐射几乎所有地区，能够知足地区泊车需求。 13、景观设计以商贸区为整个物流城的核心建筑景观，以一纵线、二横线进口景观，保龙水库、大水渠水库、公园、大型绿地为景观节点，缙云山、中梁山、梁滩河为景观主轴线、一纵线与二横线为景观次轴线。山体景观向规划地区浸透的景观系统。 14、绿化设计以缙云山、中梁山山体绿化、梁滩河沿岸防备绿地为规划地区外头核心绿地，保龙水库、大水渠水库四周防备绿地、公园、道路防备绿地为规划地区主要绿地，其余组团绿地、街头绿地为增补绿地的点、线、开发强度规划开发强度以商贸区蕞高、城市生态配套区次之、物流区蕞低。商贸区开发强度主要以建筑为主；城市生态配套区开发强度主要以建筑为主；物流区开发强度主要认为主。 16、建筑高度规划建筑高度形成以中部商贸区为蕞高极点，四周地区高度降低的整体高度格局。商贸区高度主要以 80— 150m建筑为主；城市生态配套区高度主要以 30—80m建筑为主；物流区高度主要以 30m以下建筑为主。 17、防灾设计防治举措中梁山山体部分属于禁建区；中梁山山脚和梁滩河双侧结构剥蚀深丘及寨山坪低山部位属于慎建区。工程建设过程中尽量减少高切坡，形成切坡地段应实时办理，保证切坡稳固。各样建筑物施工前一定先进行基础和边坡工程的地质勘探。对规划区范围内的地质灾祸点应采纳人工举措予以办理，并留足与建设用地间的安全防备距离。防洪原则上按 50 年一遇标准布防。梁滩河沿河两岸均应进行河流整顿，同时尽量减少对自然河岸的损坏，河流管护范围内土地不得任意侵犯。中梁山脚环山地段应有计划地设置截洪沟，面，联合道路部署排洪渠。沿梁滩河分级设置湖面作为防洪调峰。对中梁山山脚以及水库群堤坝进行加固。预防山洪侵袭；利用现有河流和水防震防震目标：坚持“预防为主，防抗救相联合”的抗震目标，逐渐提高城市的综合抗震能力，使重庆市西部新城（西永组团）在遭到基本烈度七度地震时，城市要害系统不遭到中等程度以上损坏，基本不发生较严重的次生灾祸，城市抗震防灾指挥系统运行正常，人民生活基本稳固。防震举措：成立健全防震减灾工作系统。建设指挥中心、数字化观察台、 GPS基本站、防灾科普教育基地、地震现场系统等现代化防震减灾技术系统。有计划、分步骤地对已建重要建（构）筑物和城市生命线工程、易发生严重次生灾祸源工程等进行抗震***能判定与加固。增强规划区内城市建设工程抗震设备标准管理，严格履行《重庆市建设工程场所地震安全***评论管理规定》，规划建设时应避开活动断层对场所的影响，保证重要工程、生命线工程、超高层建筑、易发生次生灾祸工程的安全。一般建筑按基本烈度 6 度布防，城市生命线工程（给排水、供电、通信、道路、桥梁、堤坝等）及主要公共建筑 ( 如影剧院、体育馆、医院、消防站、重要库房等 ) 及主要公共建筑 7 度布防和加固。 18、整体城市设计导则 ??? 头部条地标建筑地标建筑作为地区表记系统中蕞重要的城市意象点，贯串整个街区设计的一直，不一样层数建筑因为不一样高度天际线的变化，形成突出***，建筑宜简短，现代的流动感强的形体，力争拥有雕塑感。第二条城市特点与历史文脉新与旧的任何一个时代的建筑，不论在技术上仍是设计看法上，均带有那个时代的烙印。城市的建设应在表现时代特点的同时侧重对地方特点及文化背景的阐释。设计中只有很好的表现现代与传统，才能让人领会建筑的文化底蕴与意义。在设计中，保存传统空间尺度与氛围，采纳现代技术，给予建筑新的生命。生态设计导则第三条在城市设计和建设中努力创立人与自然的和睦关系，联合铁路、高速公路、周边山体、绿化广场、街头绿地和地块内部绿地，创立优美的城市环境。第四条努力创立水、城一体、绿色生态的空间格局，环境生态、建筑生态、人文生态有机交融。综合采纳以下生态手段：（一）联合梁滩河的治理及中梁山旅行开发，维系、提高规划区内的环境生态质量、有机融入自然景观因素。沿开敞空间，山川绿化组织空间廊道，改良片区内生态小天气，增强生态界面效应。（二）努力保持区内生态环境的协调共生和连续发展，丰富该地区内城市空间的生物多样***，采纳乔木、灌木、草坪、花卉等复合立体的绿化方式，创立生动的空间生态氛围和环境。（三）在栽种和地面铺装技术上 , 采纳上下透析方式．减少对自然的切断***干扰。建筑设计导则第五条建筑尺度与体量建筑物的整体尺度应依照城市设计的有关控制要求履行，以保证正常的的土地开发次序；形成协调的建筑物集体空间形态。建筑空间突出鲜亮的开放***、民众***和时代***，重申室内外空间的过渡和交融。第六条建筑形式（一）在鼓舞建筑形式个***化的同时，重申建筑之间形式的协调与对话；（二）标记***建筑或修建物的建筑形式应突出增强其个***特点，一般建筑在相邻地块之间应拥有相像***；（三）建筑重申表现城市“街墙”景观，相邻建筑应在高度、色彩、材质、表记等方便获得一致和协调；（四）防止高层巨大概量给街道行人带来压迫感，建筑退后能够用以办理建筑与道路之间的连接，从头组织沿街立面的广场硬地、绿化设计，防止街道空间的拥挤。不一样意建筑任意让步，以保持街道空间界面的完好与连续。要点办理好沿一纵线、二横线的界面。第七条建筑色彩（一）规划区的建筑以现代风格为主，重申色彩庄重、大方，整体基调以淡雅的色彩为主。（二）城市配套区的居住空间比重很大，空间构成应尽量采纳朴实、大方、简短的办理手法，形成明快的宜居氛围。居住建筑应防止千楼一面，基本色彩应以淡雅为主，居住建筑的檐口、露台及门窗等可运用不一样色彩加以点缀。（三）物流配套区的商业建筑建议以黄色、米色等暖色彩为主色系，依照整体景观基本一致的原则，局部可运用较为娇艳的颜色。建筑色彩的运用一定充分考虑与周边环境相协调，力争典雅和睦。（四）仓储及厂房建筑建议以浅蓝色、灰色等冷色彩为主色系；（五）专业市场区及综合功能区的建筑色彩应丰富多彩，体量舒缓，体型新奇现代，充分表现园区繁华、喧闹的氛围。第八条标记***建筑标记***建筑对本区的可辨别***以及对场所领域的认可感有重要的作用。本区的标记***建筑主要位于一纵线以东，二横线以北的总部商务中心区和会展商务中心区，在综合功能区也可规划设置地标***的建筑物。第九条建筑高度控制建筑物的高度除一定吻合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时吻合以下规定：仓储建筑高度控制在 20 米以下；商业办公建筑，高度应控制在 100 米以下；仓储式配送交易市场，建筑高度控制在 24 米以下。其余未尽建筑高度控制要求应知足重庆市有关规定。第十条所有建筑外立面应拥有必定的建筑艺术成效，宜采纳拥有优秀装饰成效的新式、环保外装饰资料，不得使用瓷砖贴面；门窗采纳新式保温节能资料。街道景观设计导则第十一条街道景观的设计，将依照街道周边地块的性质和功能的不一样，进行风格的般配，保证整体景观的连续性和整体性。第十二条从街道作为重要的公共活动空间的看法出发 , 经过规定断面、地面铺设 , 沿街建筑、人行空间设计、交错口等街道空间构成因素诸方面设计准则 , 创立舒坦宜 , 特点鲜亮的高质量街道景观。第十三条道路红线内的人行道应成为主要步行空间，并合理设置电话亭、废物箱等街道家具；从道路红线到建筑退界形成的地区作为休漫步行空间，设置花坛、台阶、庭院灯、坐椅等街道家具作为建筑室内外空间的过渡，人行地道、过街天桥室外扶梯等应设置在该地区内。第十四条在考虑街道空间形象时，侧重街道空间一次街廓和二次街廓的设计，按人行及车行主导的景观界面区分景观种类，使街道形成有节奏的空间开合变化，同时在建筑的整体高度与界面办理，形成较好的空间韵律。第十五条道路双侧的绿化带为过渡性绿化空间，综合考虑人与车视觉要求，主要以遮荫树为主，内部设有林荫道。道路双侧建筑退后绿化带必定距离，形成建筑物内外的缓冲及联系的空间。表记系统设计导则第十六条表记的部署不得损坏建筑空间，一般近人尺度范围内不得部署大型广告。应经过建筑标记系统、交通表记系统、商业表记系统以及步行道标记系统的设计形成一套有序明确的园区标记系统。第十七条建筑表记、交通表记、商业表记等不一样性质的表记在地点的选择、外观表达对信息的传达上应吻合人在城市中的现实体验，给人以十分明确的空间方向感。第十八条物流配套区及城市配套区应特别侧重成立完美的表记系统第十九条表记的安装在传达城市信息的同时应注意与城市空间景观的协调。第二十条在高度设置上要考虑车行和步履行用者的差异，驾车者的表记牌离地面高度约— 1.2 米，步行者表记牌应安装在墙或其余能够使用的修建物上，以减少人行道上的阻碍物。照明设计导则第二十一条夜景照明以商务中心区、专业市场区和综合功能区为要点，联合主要道路及绿化广场形成要点照明地区。第二十二条道路照明（一）道路照明应依据道路性质和宽度的不一样，采纳不一样的亮度标准和灯杆高度。（二）街道灯光应采纳自然的颜色。（三）路灯，灯杆和隶属装置应互相般配，建议采纳白色或深褐色和黑色，后两种颜色易于和树木的颜色融为一体。第二十三条广场、人行道及绿地照明（一）人行道和绿地的照明设计，尽可能采纳白炽灯作为灯光的颜色 , 考虑尺度宜人，形式与四周建筑及环境相协调，可采纳杆灯、桩灯或绿化灯。（二）广场宜用高杆灯和装饰性强的杆灯组合，成为点缀广场、围合或区分广场空间的艺术性“构件”。（三）绿化地带的照明灯杆可采纳白色或深褐色和黑色，以达到和绿化融为一体或形成对照的成效。（四）小范围的铺砌地面、礼仪性的场所，如泊车区和建筑进口宜采纳桩灯。桩灯的高度应为 1m，内有反光镜，将灯光反射于地面。第二十四条建筑照明（一）建筑照明应突出要点建筑和要点建筑部位，并重申整体色光的和睦。重要的公共建筑以及表现中心区景观特点的标记性建筑及其周边建筑群，可选择泛光照明，其余建筑的泛光照明应从严控制。（二）建筑泛光照明的设备，应隐蔽安装，不可以裸露于建筑表面。（三）建筑的泛光照明应突出要点，如建筑的顶部，主要的立面线条等，而不宜采纳通体照明，尤不宜对玻璃幕墙采纳泛光照明。街道设备设计导则第二十五条歇息设备在步行道、室外广场、商业购物、文化、娱乐地区设置坐椅或长凳。坐椅的设计应与四周的环境协调，造型简短，可联合环境小品、花坛、室外台阶、树池等进行设计、其设置的方向、疏密、形式应与环境及人的活动相当合，创立步行氛围。第二十六条服务设备在商业、办公地区等人流密集的公共空间设置公共电话亭，电话亭造型应简短，建议采纳透明有机玻璃和钢材材质，体量小巧、轻快通透；色彩宜清爽明快，如浅绿等。在中心区商业步行、广场休闲及人流较集中地区，联合环境要求设置形式多样的街头商亭。第二十七条卫生设备规划区内垃圾桶应一致设计和独立设置，按人流歇息、滞留不时间不一样相应装备。一般设于人群集中处或餐饮设备邻近，款式宜轻快，可采纳悬挂式、支杆式等方式，为表现生态环保，宜按回收利用的程度不一样设不一样回收口。应使规划区内的公共卫生间与环境互相协调，外观应配合环境的风格与基地特点。资料宜采纳竖固、耐用的质感或利用当地自然资料，表现地区性风格。第二十八条雕塑与环境小品在城市广场、绿地、商业步行区等空间，联合环境的详细状况和要求，设置装饰性景观雕塑和环境小品，以雕塑和小品作为环境的主要构成因素，丰富环境特点，造型就地取材可现代或富裕兴趣性。第二十九条地面铺装地面铺装是城市景观空间的根本，城市设计应注意规划区内不一样的“地”表现不一样空间的使用特征，使“地”作为一个独到而必需的空间界面存在，合理选择铺地的色彩、质感、图案纹理、尺度、及光影成效。五、运作实行 1、项目管理及运营模式国内外物流园区发展模式经过对国内外物流园区的调研剖析和比较，能够获得国内外物流园区的经营模式，见下表所示。国内外物流园区发展模式比较比较项目政府作用开发主体外国物流园区兼备规划交通运输配套设备建设资本支持：供给资助或长久低息贷款物流行业协会政府与物流公司共同出资的咨询管理委员会投资公司与物流公司共同出资工业房地产开发商国内物流园区兼备规划交通运输配套设备建设资本支持：供给国债、物流发展基金或长久低息贷款优惠政策：土地、税收等政府投资组建的开发公司公司投资组建的开发公司政府与公司共同投资组建的开发公司运营方式开发主体进行土地与设备投资建设物流公司参加土地与设备投资建设，并进行运营物流公司租借土地进行设备投资建设，并进行运营物流公司租借设备进行运营开发主体兴建公共服务设备，为公司供给信息、咨询、维修等服开发主体进行土地与设备投资建设或参加运营物流公司租借土地进行设备投资建设，并进行运营物流公司租借设备进行运营开发主体兴建公共服务设备，为公司供给信息、咨询、维修等服务。务。政府投资作为股份参加开发园区开发主体经过土地与设备开发主体经过土地与设备转转让、租借或增值及供给综合服务投资回报获得回报 ?设备开发商经过设备的让、租借或增值及供给综合服务得到回报转让、租借或增值获得回报国内外主要城市物流园区运营模式比较 ?? 国别德国日本中国政府一致规划、投资；联邦政府兼备规划；政府一致规划集资；行业在政府的指导下，公司自建设模式州政府培植建设；企协会组织集资；公司自主行投资规划、建设和经营业自主经营。经营管理；公司自行投资规划。各级政府直接出资各级政府出资、银行贷政府低息贷款、生地的买款；资本根源为主，信誉贷款和企卖差价公司（包含外资公司）自业投资为增补筹资本、政府贷款。公益组织管理和有基地公司构成联合会（组织）进行管理，如顷神团限公司管理两种方政府成立相应管理部门地库房事业共同组合、坂式。（后者为主）如进行管理；基地管理神流通中心运输事业协不莱梅“货运村”的出资方建立子公司来进机构同组合和坂神批发团地经济促使公司、图林复兴株式会社三家构成行管理，如传化公司建立根物流基地的管理的传化物流基地的神流通中心共同组合有限公司联合会进行管理上外国高桥物流基地；代表园区东京和平岛、葛西，板桥上海国际航空物流基地不来梅的“货运村” 等；（基地）和足立四大流通基地杭州传化物流基地；武汉“万商云集”商贸园重庆西部现代物流城运营模式重庆西部现代物流城采纳政府兼备规划、政府扶助建设、 BOT、ABS、入驻公司自主经营的发展模式。详细内容以下：政府兼备规划。在兼备考虑重庆西部现代物流城规划、主枢纽规划、交通干线散布的基础上，经过深入检查重庆市及周边地区的物流需求，并联合重庆西部现代物流城的特点，系统规划重庆西部现代物流城的功能定位、空间布局、用地规模与将来发展。政府扶助建设。政府供给现代物流城用地，由政府组建管委会和开发公司，进行现代物流城基础设备（七通一同等）和配套服务设备的建设。政府在现代物流城规划建设中的作用以下：由政府解决土地的征用及有关的拆迁，由政府出资进行现代物流城的基础设备建设，包含现代物流城内的七通一平，以及区内外道路及有关设备的建设。现代物流城的规划、资本的筹备，土地的征用、基础设备的建设等工作，需要与重庆市规划部门、土地部门、交通部门，甚至包含公用事业部门、环保部门进行亲密合作和兼备安排。而后由园区开发公司向社会招商，政府投入资本能够税收的方式获得回报。 BOT（即建设一经营一转让， Build —Operate —Transfer) ，有关政府部门将某个基础设备项目的特许权授与承包商，承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并在有限的时间内回收成本、偿还债务、肩负风险、赚取利润，特许期结束后依据协议将项目所有权无偿地移交给政府机构。 ABS(即项目财产——赎回——证券化， Asset-Backed-Securisation) 模式。概括说就是“以项目所属的财产为支持的证券化融资方式”。开发机构以某个项目所拥有的财产为基础，以该项目财产能够带来的预期利润为保证，经过在资本市场上刊行债券筹集资本，进行项目开发。公司自主经营。入驻公司自主经营、照章纳税，依照自己经营需要建设相应的库房、堆场、车间，装备有关的机械设备和协助设备。 2、分期实行建议估计开发年限为 2020 年开发分期为三期开发原则：转动开发一期开发开发时间： 2009— 2012 开发模式： BOT、ABS、政府投资模式实行步骤 1）依照规划，对场所进行七通一平，完美并改造整个规划区干道及支路道路网系统，并对水库、梁滩河进行驳岸保护办理，以及建设生态防备带，形成物流城的基础框架与生态环境特点； 2）建成集装箱中心站，同时建设多式联运区，以及物流中转区、仓储配送区、总部会展中心区、总部商务中心区的一期部分；同时对土主镇及回龙坝镇进行旧城改造； 3）开发城市生态配套区的城市综合区及邻近一个居住组团区。二期开发开发时间： 2013— 2016 开发模式： BOT、ABS模式实行步骤 1）建设物流中转区、仓储配送区、总部会展中心区、总部商务中心区的二期部分； 2）建设保税区，包含专业市场、保税仓储区、保税加工区； 3）建成城市生态配套区的头部个居住组团区。三期开发开发时间： 2017— 2020 开发模式：土地出让模式实行步骤（1）建设物流装备家产区；（2）建设生态配套区的第二个居住组团，同时对整个物流城的基础设备进一步完美建设。一期、二期、三期的关系三个周期，环环相扣，关系密切。一期作为启动期，垫定了整个周期的基础，明确了二、三期建设的风格；二期为成型期，在这一期，整个物流城的建设、规模都将凸现。物流家产的运营，大规模会展、商贸、市场服务功能的睁开，以及齐备的基础设备，将重庆市西部现代物流城建设城全国一流、世界当先的物流基地；三期的建设，如虎添翼，各项城市功能日益完美，高效运营。 3、物流城发展建议１兼备规划采纳科学方法进行调研、需求展望，确定投资规模、占地面积科学选址顺序渐进、分阶段改革发展明确园区投资、经营的各样关系建立科学的规划系统２市场化运作政府只好是一致规划、指导协调、转变职能、保障服务、一致市场竞争次序、放松管束、减少审批事项、实行优惠政策，详细的园区经运营作要完好依照市场经济模式，如成立物流行业协会、投资管理公司、招标招商多元化管理，园区的投资依照市场经济规律经过土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等形式回收。入驻公司自主经营，自负盈亏、照章纳税，依法经营，充散发挥市场的低成本资源配置的作用。增强基础设备整合除部分高新技术物流设备、道路建设、通信通信技术、港口的建设、物流标准化技术等需要新建外，尽量利用和改造旧有基础设备，防止资源浪费与重复建设。提高政府工作效率，经过各样优惠政策吸引公司进驻园区一是简化行政看管和审批手续；二是税进出持；三是放宽行业准入和鼓舞公正竞争；四是拟订物流家产的国家标准和行业标准 ; 五是用水用、电优惠等。充分整合信息资源建设物流信息平台，完美物流信息网络建设。一方面提高物流效率和正确性；主假如实现物流过程追踪、物流状态查问，以及报关、结算、保税等票据办理等。另一方面供给信息增值服务；主假如经过信息的整合利用，能够供给物流市场现状报告、物流客户关系管理和物流决议支持等。 4、项目实行保障举措项目实行的保障是依照在实质操作中的作用体制（经济作用、法律作用和行政作用），成立和完美控制实行的程序和制度，探究实行保障手段和引诱奖赏的策略，形成“踊跃型”城市开发运作的良性循环模式。实行保障一是政策支持。有关政府部门应当出台进一步鼓舞现代物流业发展的一系列政策，特别是在土地用地性质，用地指标上赐予实实在在的支撑和支持。在税收、统计、融资方面也要出台相应的政策。二是控制实行的程序和制度；三是保障城市设计基本构思和原则的实行手段；四是引诱个别开发建设活动完美、充分的鼓舞举措，如开发利润的引诱工具： 1）开发权转移（ 2）容积率奖赏。这三者中，前者为控制实行成立法定的框架，后二者则是运用经济、法律、行政手段保证其详细内容得以实行，三个方面互为增补缺一不行。实行举措关于园区重要启动项目以及纯粹的公益性项目，由政府财政投资的形式开发；关于拥有必定回收和盈余能力的项目，开发机构能够利用多种融资自行开发，或许在项目市场远景获得其余投资商及开发商的接受时，由其余投资开发商参加部分开发活动；关于建成运营后拥有利润能力且市场风险较小、市场远景看好的项目，可以采纳土地出让、 BOT（即建设一经营一转让， Build —Operate — Transfer) 、ABS(即项目财产——赎回——证券化， Asset-Backed-Securisation) 等模式。 5、居住人口规模展望居住建筑：约 1200 万㎡商业金融业建筑：约 993 万㎡居住人口 : 按居住面积 30 ㎡/ 人计算，物流城居住人口规模为 40 万人。 15 土主镇 2020 年人口为 23634×（ 1+%） =25470人 15 回龙坝镇 2020 年人口为 27772×（ 1+%） =29930人旧村改造部署人口一共为 55400 人。此外还能够居住 344600 人。商业工作人口：按工作面积 20 ㎡/ 人计算，物流城商业工作人口规模为万人。物流按土地面积 1000 ㎡/ 人计算（总面积约 1000 万㎡），工作人口为 1 万人。其余功能用地工作人口约 1 万人。则整个物流城工作居住人口一共万人。 6、投资估量建设项目建设性质规模花费标准花费总量备注（万㎡）（元 / ㎡）（亿元）先期花费土地花费 1144 3000 建安花费住所建筑 970 1500 商业金融建筑 2000 铁路集装箱站区铁路集装箱 480 多式联运区 1200 货运配载区 1200 金属资料物流区 700 按土地铁路散货站场 1080 单位面分区投资保税区积单价保税仓储区 1200 计算保税加工区 1725 专业市场区 2000 仓储配送区 1080 物流中转区 900 物流装备产 1200 业区市政基础道路广场 180 设备其余 2000 其余管理及设计花费总成本 5% 预留花费总成本 5% 总建设成本 7、项目利润估量项目名称总投资额年收入年利润回收期（年）备注（亿元）（亿元）利润率（ %）（亿元）住所建筑 —— 年住所售完商业金融建筑不含建设期铁路集装箱站区不含建设期保税区不含建设期仓储配送区不含建设期物流中转区不含建设期物流装备家产不含建设期区