集团概况：组织架构从扁平化向事业部制转变

　　北京联东投资(集团)有限公司,以下简称联东,创办于1991年，注 册资金6.2亿元，下辖二十多家子公司

　　产业园运营方面，创立独特的产业聚合U模式，进驻北京、天津、 上海、广州、南京、沈阳、苏州、无锡、宁波、青岛、烟台、漳 州等城市，入园企业超过2300家，现已成为国内规模蕞大、产 品系列蕞全、入驻客户蕞多的产业园区领军企业之一

　　重庆两江国际企业港 郑州经开国际企业港

　　烟台国际企业创新港 合肥包河国际企业港

　　上海嘉定产业中心 南上海国际企业港

　　发展历程：多年积累后进入全国快速复制扩张的上升阶段

　　• 1992年，联东集团前身“联 东建材厂”在唐山市丰润县 成立 • 1997年，唐山联东实业有限 公司成立 • 1998年，天津联东物资有限 公司成立

　　• 2003年，北京联东投资（集团） 有限公司成立 • 2005年，北京金桥产业园项目 启动 • 2008年，沈阳工业城项目启动 • 2008年，联东在模板钢业务方 面成立天津百兴钢结构有限公 司，并签约“水立方”、利比 亚铁路等大型项目

　　• 2010年，无锡总部商务园项 目启动 • 2011年，共有4个产业园项目 启动，签约1个项目，布局天 津、上海、沈阳等3个城市 • 2012年，共有4个产业园项目 启动，签约11个项目，布局 北京（2个）、广州、重庆、 长沙、漳州、宁波等13个城 市 • 2013年，共启动2个产业园项 目，签约9个项目，布局沈阳、 湖州、天津、上海、济南等9 个城市

　　2009——“中国地产蕞具投资潜力园区” 2010——蕞佳产业园区大奖” 2012——2010蕞具投资价值产业园区 2011——2011年度蕞具竞争力产业园项目 2012——“2012年度社会贡献企业大奖” 2013——“中国产业园区品牌价值排行榜” 榜 首，品牌价值达到32.53亿元

　　2007——“中国十大影响力品牌·企 业·人物评选”百强企业

　　“一体两翼”业务格局：产业园区运营为主体，辅以模板 钢结构业务及投资业务

　　联东U谷品牌 产业综 合体 房建模 板体系 钢结构 路桥模 板体系 脚手架 路桥施 工机械 超高层 产品 总部综 合体

　　园区运营服务 物业服务 增值服务

　　• 成功参股北京银行、上海东方证券、 北银消费金融公司等金融机构，投资 格局初步形成

　　• 产品覆盖二十多个城市，营销网络遍及全 国，产销规模连续10年行业内排名头部， 并成功进军海外市场，产品远销意大利、 法国、挪威、新加坡、马来西亚、巴林、 科威特、伊朗等地 • 累计服务工程项目上万个，拥有40多项专 利，是行业内首家“高新技术企业“、 “企业技术中心”，并连续11年被评为行 业优秀品牌

　　致力于为企业和政府两个客 户提供高价值服务：

　　• 为入驻企业打造高效运营平台， 帮助企业提升品牌形象，降低 综合运营成本，实现高效率、 低成本发展 • 为政府打造产业平台，节约利 用土地资源，创造税收和就业， 协助地区产业集聚和升级，提 升区域综合价值

　　园区布局：一二线城市布局，自东往西逐步拓展

　　目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等24多座城市，规划建设42个产业园，规划 面积约3000多万平方米，是国内开发规模蕞大、入驻企业蕞多的产业园运营商

　　永乐产业 金桥产业 园 园 北京 总部大观 北方耀 谷 天津 嘉定产业中 心 南上海国际企业 港 上海 临港国际 企业港 济南 包河国 际企业 港 合肥 总部商务 沈北产业园 园 无锡 沈阳

　　天津 环渤海经济圈 济南 郑州 成都 重庆 西部经济圈 长沙 南京 湖州

　　无锡 苏州 上海 宁波 长三角经济圈 福州 厦门

　　平谷国际 滨海新区国 北虹桥总 企业港 际企业港 部经济园 北京 天津 锡山国 顺义国际 际企业 企业港 港 北京 无锡

　　经开国际 国际企 国际企业港 企业港 业港

　　上海 沈阳 长沙 国际企 漳州国 广州国际企业 业创新 际企业 港 港 港 烟台 漳州 广州

　　郑州 唐山 湖州 两江国 长清国 国际企 国际企 际企业 际企业 业港 业港 港 港 宁波 重庆 南京 济南

　　发展愿景：提供双重价值，成为行业领军者

　　• • • • • 促进产业集聚和省级 拉升发展区域经济 节约土地资源 提高区域税收和就业 履行社会责任

　　• 完善产品功能 • 打造优美环境 • 提升入驻企业品牌形象 • 优化园区服务 • 降低企业综合运营成本

　　项目选址：多方面考量城市力、区位力、产品力、服务力

　　大区域以一二线城市与工业发达城市为主

　　城市 等级 一线 城市 二线 城市 三线 城市 城市 名称 北京、天津、上海、 广州 无锡、沈阳、合肥、 宁波、重庆、南京、 长沙、济南 烟台、漳州 数量 4 8 占比 28.6% 57.1%

　　项目名称 天津北方耀 谷 上海嘉定产 业中心 南上海国际 企业港 所在区域 地处天津医药产业园内 地处上海嘉定汽城·新 能源汽车级关键零部件 产业基地中 地处上海金山工业区内 产业基础 生物医药 汽车零部 件、新能 源 仪器制造、 电子信息

　　联东集团副总裁 梁环宇 我们目前初步筛选了42个城市进行重点考虑， 首先是京津冀、长三角、珠三角、海西地区， 其次是部分省会城市

　　联东集团副总裁 梁环宇 一定要选主要城市的主要区位，周边产业企业集 聚情况、大学、人才市场，流通市场、交易市场、 周围住宅商业配套等情况，都是选址过程中需要 了解清楚的

　　产品线;总部综合体，配以多种产品形态

　　产品类型：产业配套 产品形态：宿舍、食堂、 超市

　　产业综合体产品形态：主要有标准厂房、中试研发、总部办公

　　标准厂房 产品线 项目名称 中试研发 总部办公

　　北京金桥产业园 天津北方耀谷 产业综合体 上海嘉定产业中心 南上海国际企业港 沈阳沈北产业园 无锡锡山国际企业港

　　标准厂房（独栋） 总面积在1500-3000平方 米不等。8m以上柱距，满 足大多数客户的生产要求 建筑面积：1556平方米 层数：3层 层高：一层6米，二层4.5 米，三层4.5米 柱网： 8.1m×8m 标准厂房（独栋） 双拼结构，可自由组合。 单套1200平方米，大规模 企业可整套购买中间打通， 满足日常生产需求。 建筑面积：2400平方米 层数：3层 层高：一层5.1米，二层 4.2米，三层3.6米 柱网： 8m×8m

　　生产型中试研发 面积：1000-1300平方米 层高：首层4.5m，2-3层 3.6m 外立面：朴实、简单 售价：与标准厂房差别不 大，单价高于厂房10% 目标客群：对于层高要求 不高，需求较小面积的顾 客 办公型中试研发 面积：600-1000平方米 层高：首层4.5m，2-3层 3.6m 外立面：豪华、现代 售价：接近总部办公售价， 单价高于厂房50% 目标客群：对面积要求较 小，又因厂房面积大总价 高，而选择此类产品

　　总部办公（独栋） 总面积较小，适合刚刚起 步的微小企业办公使用。 拥有独栋空间，私密性强， 并可冠名企业LOGO 建筑面积：1556平方米 层数：3层 层高：一层6米，二层4.5 米，三层4.5米 柱网： 8.1m×8m

　　总部办公（双拼） 双拼结构，可自由组合。 单套1200平方米，大规模 企业可整套购买中间打通， 满足日常生产需求。 建筑面积：2400平方米 层数：3层 层高：一层5.1米，二层 4.2米，三层3.6米 柱网： 8m×8m

　　产业综合体配套建设：一般包括员工宿舍、食堂、超市等构成

　　每个产业综合体园区中一般会配有2-3座员工宿舍楼、1个员工食堂、1间生活超市。在产品形态 方面，有些园区会将某几栋厂房直接进行改建，作为园区配套；有些会专门建设配套用房，供园 区企业使用

　　标准厂房 中试研发 总部办公 定制厂房 营销展示

　　产业综合体业态配比：标准厂房：中试研发：总部办公= 5：2 ：3

　　标准厂房 中试研发 总部办公 定制厂房 未开发区

　　标准厂房 中试研发 总部办公 定制厂房 营销展示

　　总部综合体：产品线还未实现完全标准化

　　案例1 联东U谷·无锡总部商务园

　　盈利模式：前期租售收益为主，后期逐步转向运营收益

　　前期来源于物业服务费用， 后期的话，园区广告运营收 益、企业服务收益、投资园 区企业受益将是主要盈利点

　　运营收益 15% 以售为主转为租售结合

　　税收层面：保证招商企业质 量，确保税收稳定 引入门槛：对企业来说，资金 需求量小，比较容易引进产业 退出机制：若企业自身效益不 好，可实现厂房再次流转

　　现金流层面：通过销售实现快 速回现，维持项目运营成本及 资金滚动 扩张需求：联东正在进行全国 大规模扩张，扩张过程中需要 现金流予以支撑

　　个别园区会与政府合作，共同招商，税收分成

　　联东U谷·南上海国际企业港—电子商务区 ：由联东U谷·南上海国际企业港与金山工 业区政府利用各自资源优势，联合招商，税收分成。其中，四成归联东，六成归政府

　　产业平台：企业入驻之时做“保姆”，发展之中做“助 手”，成熟之后做“保安”

　　具体内容 提供园区统一的绿化、安全、卫 生、设备维护等基础服务，营造 良好的园区环境 打造手续代办、政策扶持、人力 资源、统采、统购四个增值平台 与国内外资深认证、外贸、咨询、 法律、会计、设计、广告、信息、 物流、金融、教育培训、租赁、 会展等专业化机构形成良好的合 作关系，形成发展联盟优化产业 发展环境 针对重点客户的需求，提供有针 对性的保姆式服务

　　产品付款：多方式结合，延迟产证发放控制入园企业质量

　　产品类型 项目名称 联东U谷·北 京永乐产业园 首付比例 分期时间

　　半年无息分期,一年有息分期 按揭 半年无息分期,一年有息分期

　　• 北京付款方式要求严格，首 付5成，一年内必须全部付 清，半年内免息 • 其他城市产业综合体大多首 付3成，一年之内免息分 期，蕞长两年内付清全款 • 产业综合体项目均可按揭 • 总部综合体首付3-5成，多 采用按揭形式，也可一年内 分期付清

　　联东U谷·北 方耀谷 产业综合体 联东U谷·上 海嘉定产业中 心 联东U谷·南 上海国际企业 港 联东U谷·无 锡锡山国际企 业港 联东U谷·天 津总部大观 总部综合体 联东U谷·无 锡总部商务园

　　部分园区会采用延迟发 放产证的方式，提高准入 门槛，保证园区企业质

　　联东U谷·南上海国际企业港 产证发放条件

　　按揭 一年无息分期 多为按揭 按揭 一年无息分期

　　投产两年，产值符合园区要求 发放产证

　　品牌价值：联东U谷获得众多有形及无形的价值

　　联东U谷·金桥产业园，头部 个品牌产业园。辛勤耕耘，专 做产业，初探产业地产

　　把握政府关系，成功打造沈阳 产业园，无锡总部商务园，打 响品牌知名度

　　形成标准化产业线，树立行 业标准，与政府有良好关系， 形成自身品牌价值

　　操作1：南上海国际企业港由金山工业区政 府与产业园区共建电子商务区，共同招商， 税收分成

　　有很强议价能力，跟政府谈 判一般是5-7折的地价

　　操作2：无锡总部商务园，联东占股51%， 政府占股49%，成立无锡市联东投资开发有 限公司，共同开发、招商和运营

　　截止2013年底，全国逾3000家企业信赖并选 择了联东，实现产值700亿元。其中电子信 息类行业889家，医药行业517家，能源环保 行业296家，精密机械行业286家

　　联东优势总结：6大核心优势，迸发规模集聚效应

　　围绕产业‘微笑曲线’构建价值链一体化平 台，通过总部商务、科技研发、生产制造及 配套服务的产品开发与建设，实现二三产业 的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和 资源聚合，从而迸发出规模和聚集效应，提 升产业和区域价值

　　A低土地成本（工业用地地价低廉、 政府地价优惠） B低建安成本（熟悉建设行业，业内 关系丰富） C低设计成本（标准化设计） D低管理成本（标准管控，标准运营）

　　强大招商团队、激励性的招商机制， 成熟的创新招商模式。

　　对目标区域和城市进行系统的分析 和调研，结合区域规划和产业，开 发适合区域发展的产品线完善增值服务体系

　　以企业需求为出发，创新园区服务 模式，提高企业运作效率，降低综 合运营成本

　　强大产品设计研发团队，致力于产 品创新及研发，注重产品细节把控 及功能适用性，充分满足企业需求

　　具备高水平专业投资决策能力：基于客户-土地-产品的三角关系，在 合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品

　　设定具体业态组合标准：包括首置原则和项目操作原则

　　 项目必须明确落位为产业 地产项目，不可偏向住 宅地产、办公地产、商业 地产 项目业态组合中产品类型必须 在3种及以上， 用以贯穿2条综 合体产品线原则，凸显差异化 优势 以成熟产品为基础，研发 产品库。新项目中以70%产 品库产品30% 创新产品为 构成 项目必须以满足政府、企 业两大核心客户需求作为 业态组合的首要原则,尤其 是政府

　　为快速实现项目独立现金 流平衡，业态配比中快销 回现型产品配比要达到50%

　　具备高水平专业产品研发设计能力：结合4种土地属性，细分4子系列

　　位置：城市新区，副中心 1)周边配套完善，交通便捷 2)产业基础好，有一定商务氛围

　　位置：城市（老城）中心区 1)地块商务属性高,周边写字楼密集 2)交通高度发达，享受市中心级别配套

　　位置：城市远郊 1）交通便捷，可通过快速路到达 2）有产业基础 位置：城市近郊 1）要求公共交通密集，站点在步行距离内 2）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近 3）有产业基础

　　日趋完善的运营服务水平：围绕客户需求，不断提升园区软实力

　　搭建华夏 产业发展 运营服务 平台，满 足入驻园 区需要

　　成熟的招商拓展能力：精准化招商四部曲

　　产业链招商 合作招商 高质量招商

　　 全国联动招商，集团统筹全国及海外资源；项目进行区 域招商，共享全国客户资源

　　产业链招商，以项目定位拓展目标行业和企业 300多名招商人员，50多家合作机构10000家意向企业， 月均新增1000家企业 控制招商门槛，与政府联合招商，保证招商质量

　　另外，也积极与商会、科研机构、企业形成合作关系，强化招商能力

　　商会/协会类： 中国房地产协会（常务理事） 中国开发区协会（常务理事） 中国企业联合会 中国企业家协会 中国医药协会 中国医药生物技术协会 中国电子商务协会 中国节能协会 中国外商投资企业协会 中国国际投资促进会 中国欧洲经济技术合作协会 国家数字出版联盟 移动互联网联盟 中国美国商会 AHK（德国商会） 意大利工业家联合会 中国工业地产联盟 东亚企业家俱乐部 研学类： 清华大学经济管理学院、化学工程系 北京大学光华管理学院 中国社科院总部经济研究所、金融研究所 中国人民大学文化创意产业研究中心 同济大学设计创意学院、城市规划系 海河大学区域经济研究中心 中山大学管理学院、企业管理研究所 北京第二外国语学院 金融类： 中国工商银行 中国银行 中国建设银行 中国农业银行 北京银行 北京农商行 招商银行 中信银行 浦发银行 交通银行 中介/媒体类： JLL 仲量联行 CBRE 世邦魏理士 DTZ 戴德梁行 Savills 头部太平戴维斯 Colliers 高力国际 世联地产 易居中国 经济观察报 搜狐、新浪、腾讯、网易 总部经济网 中国工业地产网 房讯网 北京写字楼信息网力士招商网

　　独特聚合U模式：围绕微笑曲线，形成功能聚合、业态聚合和资源聚合

　　聚合U模式：围绕“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制 造及配套服务的产品开发与建设，实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和 资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域的价值

　　具体操作案例：按照产业链价值规律布局，集总部办公、科技研发、生产制造、企业定制于一 体，成熟产业基础打造产业升级强力引擎；各种功能有机结合与互补，凸显园区产业集群效应

　　Upward （引领）：引领产业园区升级 的发展方向，不断进行产品、服务创新， 成为行业的新标杆

　　Updated （现代）：采用先进的设计、 服务理念，以良好品质的产品和服务， 持续满足客户的需求

　　Useful（实用）：成为企业提升运作效 率、降低综合成本的平台，形成高性价 比优势

　　United （统一）： 园区实现统一规划、 统一建设、统一招商和统一运营，保证 项目的品质和持续发展

　　开发理念转变:搭建服务平台，融入互联网等新思维

　　 1、提供产业发展平台的整体开发和持续运营的解决方案，实现从投资选址、产品定位、规划 设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理和控制 盖厂房 构建平台

　　联东U谷突破厂房单一的制造功能，改变“造工厂”的思 维，转向为企业提供产业配套服务，打造产业服务平台 联东U谷突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业 为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系

　　联东U谷突破单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集 办公、制造、产业服务于一体的城市综合产业功能区开发

　　 2、互联网思维等创新想法的融入

　　A布局电商平台，通过整合更多产业资源，无边界把各种信息对接起来，通过O2O线上线下互动的互联网 思维做服务

　　B未来融资除了以开发贷和信托为主，将向REITS方向尝试，以更低成本来做产业地产

　　C业务模式上会更倾向于订单式招商、订单式生产，尽可能做到零库存，小批量、多批次生产

　　联东面临困局：地块选址要求高，资金回现慢是主要问题

　　城市经济发达 城市要有工业基础 地块周边产业基础雄厚

　　不是所有城市都适合进驻 全国符合联东标准的城市只有45座

　　独栋办公类产品，无锡一年整个市场的 去化量也就10套左右。联东一年去化6 套，已经是很不错的成绩了

　　某些地域或行业实际需求7m-9m层高厂房

　　某些地区或行业需求500-1000平方米办

　　标准化产品很难完全契合区域个性 并满足所有行业需求

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
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