重启、复苏、小阳春......2020年4月，关注房地产行业的人，不断的被这些关键词刷屏，那么大连楼市的真实面貌如何？

　　成交量是检验楼市的“金标准”，从供销走势来看，按下重启键的大连楼市持续升温，但现在谈“小阳春”还为时尚早。

　　2020年，大连楼市迫切需要一个“爆发点”。纵观近几年刺激市场的外部因素，都逃不开一个词：土拍。

　　土拍历来都是楼市的“晴雨表”。楼市向好之时，一场土拍就足以引爆，比如2017年3月龙湖摘得高新腾飞软件园西侧地块，就引发一系列后续效应；楼市没落之时，即便是各项指标看上去都还不错的地块，也有多次流拍的可能。

　　换一个角度来看，大家都认为这两年入市的一些新盘价格高出预期。“面粉价格”决定“面包价格”，这与楼面地价连创新高不无关系。

　　每年4月初，大连会公布当年的土地供应计划。今年虽然尚未官宣，但不少人已在传阅《2020大连市内四区土地供应计划地块表》截图版。在本篇推文中，我们就结合目前已拿到的相关资料，来聊聊市内四区和高新区的土地供应计划，及其对大连楼市未来走向所产生的影响。

　　乍看起来，2020年大连土地放量不少，但缺少一些必要数据，犹如管中窥豹。因此，我们在整理时添加了必要指标，希望可以从更全面的角度来聚焦大连今年的土地供应情况。下表信息均来自历次土地推介会资料及业内提供，我们认为的重点地块已作标红处理，如有问题欢迎纠正，地块具体信息请以挂牌时为准。

　　2.2020年大连土地供应3大看点

　　据我们统计，2020年大连市内5区计划供应土地60宗。其中，甘井子区25宗、中山区19宗、高新区7宗、沙河口区5宗、西岗区4宗。据悉，金普新区、旅顺口区也将有新地入市。因此，按照计划来看，今年妥妥又是个土地供应大年。但是话说回来，计划没有变化快，很多地块都曾在数次推介会上“混个脸熟”，始终未能正式上架，还需等待时机成熟。

　　看点二：“空心化” 效应进一步增强

　　从“西拓北进”战略实施以来，板块轮动一直在持续，从效果上来看，北进显然要比西拓显著。目前，大连楼市已从甘区周边向金普新区小窑湾等区域轮动，从近一年的成交量中不难看出，小窑湾、新机场等热点板块已接力甘区，成为2020年的供销大户。

　　城市中心的单幅地块越来越小，已经从前几年占地2万平左右的 “迷你地” 过度为几千平的 “超迷你地”。针对核心区的小地块，我们要一分为二地看待。一方面，地块太小，可操作空间不大，可能提不起大开发商的胃口；另一方面，如果地块位置核心，又有重点学区等有力配套加持，必将再度挑战大连楼面价天花板，这一点可参考西岗区五四路34中双学区地块的战绩。

　　虽然市内五区土地计划供应数量不少，但住宅地块仅占5成。尤其是东港商务区，10宗新地中仅有1宗为居住用地。在此前的推文中，我们曾分析过东港住宅地块的“独苗”E09（详情点击）。这宗新地改变不了东港目前的格局，却能试探楼市的信心，在40年产权项目加速以价换量的时期，70年产权变得尤为稀缺，对于这个项目未来的售价，大家可以大胆猜测。

　　从2019年下半年开始，体育新城的风头就被小窑湾抢去不少。有人认为，正因为区域内进驻的开发商数量多，才无法形成合力去打造区域。此外，体育新城目前高层1.7万元/平，洋房2万元/平的价格，也让大家觉得达到了一定高度，升值空间似乎很有限了。但不要忘了，有竞争才能有进步，购房者才会有更大的选择余地。2020年体育中心配套二期剩余地块和五期地块值得期待，毕竟这两期地块还是属于体育新城核心宗地，等到未来配套完善，核心地块的价值肯定会再上一个台阶。

　　据小道消息，新城要杀回大连，拿回之前那块有酒店建设要求的宗地群。梭鱼湾，目前的热度还是集中在万科金地·和风明月、远洋保利·悦和山海这两个项目上，从土拍开始就被大批购房者“盯”上了。2019年梭鱼湾的成交楼面价与体育新城不相上下，都在1万元左右，梭鱼湾在地理位置上距离市内核心区更近，并且有海底隧道和地铁5号线等利好，仔细品品这个区域，未来还是有很多想象力的。

　　信心比黄金更重要，大连楼市的信心主要来自三方面：购房者、开发商和政府。

　　对于购房者来说，是否认可目前的价格和产品，选择现在出手，这很关键。在很多房地产从业者看来，现在刚需客群好像少了，改善属性的购房者在明显增加，可能买房需求没有那么迫切，没到非买不可的程度，但是腰包鼓了，还是想买套好一点的房子，一来自己和家人住着舒服，二来出于投资、财富保值考虑。

　　对于开发商来说，现在的确是一个土地“捡漏”的好时机，就看政府能不能给出足够的诚意，而且也要掂量掂量自己疫情后尚存多少实力。

　　2020年，大连在迎来一大波新盘的同时，也将有更多土地入市，对于市场来说是个考验。

　　很多人看到大连蕞新的户籍政策有点焦虑，认为没有沈阳的新政敞亮。但，别忘了，大连的自然优势无可取代。政策是我们老百姓无法左右的，所以还请大家保持一颗平常心。在招商引资方面，大连政府做了很多努力，直播看地、云签约、全力推进“数字大连”建设等等，时常就在朋友圈刷屏。

　　你是否对大连这座城市有信心，对大连楼市有信心呢？欢迎留言，与我们共同探讨。

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