从土地出让看大连房产投资方向及顺序
先卖个关子，前两天学区大神“马英八”的学区房的文章反响强烈，由于疫情影响，一模考试暂被推迟，学区三部曲的收尾之作预计在6-7月份为大家呈现。
今天，我们的话题延伸到学区如何影响到房产投资的权重。从留言中得知大家非常关心故事中投资万科魅力之城失败的小李，今天我们就从另外一个参照系“土地拍卖”，来剖析一下为什么小李投资失败的原因。
谈到一个城市的房产投资，尤其是大连，咱们先不要动不动就中美贸易战，张口闭口就M2，太宏观的东西去听砖家胡侃乱吹就完事了，咱们不啰嗦，毕竟业余选手，也吹不过人家。
咱们挑一个更好入手的角度：大连土地出让来举例说明在这个城市投资的方向，和投资顺序节点。
首先嘚吧嘚吧投资中蕞容易忽略的两个重要成本组成：A-资金成本、B-持有周期成本。
2010年末购入，2012年中交房，这两年的首付款的利息，加上贷款月供利息就是他的资金持有成本，简单点换算，就按照理财产品年化5%；
从2010年交首付办贷款，一直到2020年10年时间，面积75.56㎡，发票价格73万元，年化5%无复利情况算，存银行十年成本36.5万元；
如果复利计算，到2020年，房屋持有成本应该在119万元左右，倘若2020年销售这套房产，除去中介税费，加上无空带租7年，总成本在105万元左右，按照76.56平方115万元出售，10年左右的房产盈利在10万元左右。投资73万元，每年收益1万元。
小李的朋友：煎饼侠。在2017年购入更加偏远体育场招商某公园洋房项目1.12万元/㎡，到2020年交房，目前在二手未到2年的情况下洋房成交价格已经可以达到1.7万元/㎡，2021年过2年，除去大税，能够以1.8万元/㎡成交。
4年投资收益，除去资金成本、交易成本，每平方依然可以有接近5000元/㎡左右的收益，这个时间是4年，总收益45万元。
那么小李究竟问题出在哪里，为什么一个比自己投资晚了7年的朋友，收益是自己的4倍还多？
让我们从头捋一捋！请注意今天的角度 ，房子投资而不是自己住。
如果要做房产投资就必须把所有脑回路清零（只要是投资就是反人性的），不要用自己住的角度去选投资的房子，因为你的这套房子是给未来买你房产的人来购置的，你喜不喜欢，你看不看好都不重要。
未来这个区域的房产购买需要什么，你就买什么，什么稀缺就买什么，你是给别人买，而不是给自己买。先给你接盘的人做个自画像，他们喜欢什么你就买什么，他们需要什么你就添加什么。
不要太在意别人咋说，你需要吸纳的建议一定要规避开老大连人，尤其是土著的建议。土著的进场一般是行情结束的明显标志！
同理当你选择自主房产的时候，一定要找大连本地人土著问问，他们在选自主房产的时候才有价值，而投资房产土著的建议都是反向指标。
我们活在一个小时代盛行的大时代中，这个城市有宏大的大大连城市规划；
那么城市生长的方向，大趋势，在什么节点启动，首先不能选错！
比如说小李在投资失败的原因之一 ：
入场过早，在错误的时间，押错了城市发展的方向，甘西不是没有价值，只是还没有到他右侧交易的红利期，只能说小李没有关注到城市发展的底层逻辑。而煎饼侠刚好在对的时间踩到了城市发展的主方向上，吃到政策红利。
对于我们大连来说，城市收入有三个来源：
一是：一般公共预算收入（也就是财政收入）
二是：政府性基金收入（主要组成就是土地出让收入）
三是：国有资本经营收入（国资委国企利润分红）
土地出让的收入在平衡动迁补偿以及收储过程都是有成本的，而土地背后的五个手指，握紧成拳头，这才能打出漂亮的收益，这五个手指分别是：契税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，城市算的不是土地出让金这点小账，人家算的是土地出让之后的这个税收拳头的大账。
卖地收入属于政府性基金收入，与一般公共预算收入（财政收入）是两条平行线，非税收收入包括行政事业性收费收入、专项收入、罚没收入、国有资源有偿使用收入等等其它。
这里还要重点重申一下蕞重要的命门，城市债务！因为地方债务跟土拍也息息相关。
首先地方政府通过城投公司直接从商业银行贷款，用土地质押和政府信用背书，在经济不好的时候，尤其是疫情之后，需要大面积放水，银行也有艰巨的放水任务，盘子就越来越大，但当房地产市场不景气时，收储的土地无法被及时摘牌（流拍），债务风险就会如影随形，这不仅仅是土地流拍问题，而更直接是金融风险问题。
所以，政策本质的核心要素是要稳地价，人家可没说稳房价，但是房价不稳，地价如何能稳，这就考验老大的平衡能力了。
而我们大连会先投哪个方向呢，先西拓OR北进？
因素一：哪里土地没有纷争，一级土地开发历史干净，没有争议，能够快速转化收储。
因素二：哪里的土地属于城投公司负责，土地收益蕞大化进入政府基金收入。
这就像一颗种子破土而出一样，如果让你这个园丁要浇水，你会先给哪一颗种子浇水呢？如果是我，一定给容易发芽，而且马上能看到收成的种子浇水，比如说地铁五号线、海底隧道、光明路延伸工程、石灰石改造工程。
如果是我， 一定是给自己院子里的种子浇水，不会给隔壁老王院子里的种子浇水，因为给老王的浇水，收成不算我的。比如说地铁2号线，比如说甘西的某些地块。此处不能赘述，还望理解！
所以在这样情况下，我们每次看土拍的公告， 首先都要看看土地所属单位，是城投公司的土地，（市自然源事务服务中心，星海湾）还是属于各个区管的土地（中西沙区）。其次还要看土地出让文件规划容积率：相对来说越低的容积率越好。
再次看土地出让方，如果是城投亲儿子净地，土地配套的价值兑现越快，否则无论规划多么宏大，这个周期太长也会吞噬投资的所有利润。
综上，在2018年出台大连市限购而甘井子没限购的时候，政策方向已经非常明确，有保有收，如果不做政策的逆行者，限购中西沙，放开甘井子在这个周期选择甘区投资的红利区域，收益不会太差。
而当整个市场趋于扁平化的今天，土地这波红利吃完，别着急，现在的主城相比而言，明显有配套的红利差，而新区正处于红利尾的出货周期，这对投资新区而言，并不友好，除非是纯自住需求。
但是对于保值增值，或者改善客群置换，尤其是学区房，那么主城区次新房，这又何尝不是改善自己居住环境的蕞大红利呢？
回到文头，四月份大连甘西，频繁释放利好，各种签约，各种大基建都有风声，但是相比于在疫情期间都一天无休的北向大基建工程而言，还是只打雷不下雨，虚实未知。
甘西的发展只是时间的问题，它真正启动的信号，我们还是可以参照土拍的节奏，静观其变，万一真的来了，也不要错过。
春暖花开的五一假期，到主城区，面朝大海，春暖花开，看看房，散散心，一定是一件惬意的事情 。
本文肯定要被甘西置业的朋友们怼，所以本文暂时关闭评论，如果还有不同观点，欢迎移步到达里尼群里DISS 英八 。（部分图片来源于网络，侵删）
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