土地“以租代征”引风波镇政府被告到国土资源部
外面的气温已经降到了零下5度。小张站在寒风里裹紧单薄的棉袄，蜷缩成一团。厂子关门半年多了，他仍习惯地来到厂门口，隔着铁栅栏遥望他曾和弟兄们一起上班的厂房。他所在的大连龙神制冷设备有限公司（简称龙神公司）已被强行拍卖了。他的生活也陷入困境。
“我们回家半年多了，工作很难找，”小张摇摇头，无奈地看着铁栅栏后面寂静无声的厂房。和他相同境遇的还有100多人。
而这一切源于镇政府出租土地引出的官司。
记者在大连采访时了解到，甘井子区凌水镇政府将土地“以租代征”引起纠纷，龙神公司将大连凌水镇政府告到了国土资源部。
大连凌水镇政府下属集体企业——大连发电机制造厂2001年进行企业改制，凌水镇政府和大连市滨基投资有限公司签署了《大连发电机厂转让合同》，将该厂及其下属企业的全部资产（土地除外）所有权有偿转让给滨基公司，双方在合同中约定，凌水镇政府协助将房屋产权变更。
《转让合同》还附有一份《土地租赁合同》，凌水镇政府将原电机厂29045平方米的土地以每年105万元的价格，出租给滨基公司，期限20年。
两份合同都约定，“合同经过公证处公证方可生效。”
后来，滨基公司将所有购买资产和租赁的土地使用权作为投资，和大连旭成公司组成大连龙神制冷设备有限公司，滨基公司占60%的股份。
然而，从2001年底到2004年初，滨基公司连续三年没有再交土地租金，加起来有315万元，凌水镇政府无奈，将滨基公司告到甘井子区法院，龙神公司作为第三人一并被起诉，要求交纳土地租金，并解除土地租赁合同。
2005年甘井子区法院做出判决，认定原《土地租赁合同》有效，滨基、龙神二公司给付105万元的年租金，同时，判决解除原土地租赁合同，责令龙神公司30日内迁出租赁土地。
滨基公司不服，上诉至大连市中级法院，中院判决维持原判。
接着，甘井子区法院查封了龙神公司，将4000多万的资产评估为400多万元拍卖了。
记者到龙神公司采访时看到，厂房已空无一人，门上都贴着封条，院子里到处是疯长的荒草。龙神公司董事王同军告诉记者：“我现在也无法进入厂区，厂区被法院占据了，门卫也是法院雇的。”
在龙神公司采访的路上记者找到一位原电机厂的老工人，他告诉记者：“这是农村集体建设用地，镇政府却卖了厂子，出租了土地。”
王同军说这样风云突变的境遇也让他感到困惑：龙神公司与凌水镇政府根本没有发生任何联系，也没有签订任何协议，怎么就将我们公司起诉了呢？
更令他不解的是，“当初签订的两份合同，5年过去了，至今没有到土地管理部门进行房屋产权变更，租赁土地也没有申请登记。”
记者采访了大连甘井子区土地管理局地籍科李科长。他表示，土地租赁的事，土地局不知情，“没有到土地管理部门备案，他们双方签署的《土地租赁合同》是没有法律效力的，土地管理部门不认可。”
记者给他看镇政府和企业签的土地租赁合同，他说：“还是第一次看到！”
国家《土地法》第六条明确规定，依法改变土地所有权、使用权的，应依法转让地上建筑物，构筑物等附着物，导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
李科长说，集体土地拍卖，法院须和土地管理部门取得一致意见，然后到土地储备中心挂牌，进行“招、拍、挂”，现在法院拍卖了，土地管理部门还不知道。
记者从土地管理部门了解，“以租代征”其实在一些地方早已成为潜规则。那种以租赁为名，行征占之实的“以租代征”的土地租赁，其合同是违法的。
记者就此采访了长期研究土地纠纷的北京大学法学院教授周俊业。他告诉记者：《土地管理法》等法律法规都规定：“房随地走”，地上附着物与土地是‘皮毛’关系，而“转让合同”与“租赁合同”两者之间的法律关系不是“因果关系”，而是“不可分割”的一体。
“分成两个合同为后来一切纠纷埋下了‘祸根’。”周教授说。
事实上，凌水镇政府卖了房子却没卖地，王同军说，“我们的厂房一直悬在了空中。”
值得关注的是，“大连发电机制造厂转让合同”和“土地租赁合同”，都约定合同需经公证处公证后方可生效，公证费由双方各支付一半，但5年间却并未公证。
周俊业说，“无效合同埋下了炸弹，这个炸弹迟早要爆炸的。”
令人费解的是，大连甘井子区体改委发文进行的这样轰轰烈烈的企业改制，涉及那么大一块地，当地土地管理部门为什么没过问？
地方“以租代征”的违法用地事件，近年来纷纷浮出水面，多是因租金纠纷而牵出来的。
在一些地方看来，“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序，同时可以绕过法定的土地税费。
大连甘井子区凌水镇政府处于城乡结合处，周围是东北财经大学等几家院校。随着城市的扩展，这个地方渐渐成为地产商“眼热”的黄金地段。
而原电机厂占地达29045平方米，据当地一家开发商估算，房价一平方米在8000元左右，按1.8的容积率，可以开发出5万多平方米的房子，收益达1亿元。
王同军说，“凌水镇政府突然收回土地，是要卖给房地产开发。”
当记者就此询问凌水镇政府有关人士时，负责房地产的段有志主任说，政府收回土地，打算评估拍卖。
对土地租赁合同没有到土地管理部门登记备案，段有志说，是有不合适的地方，但这很普遍。
知道记者在大连采访，凌水镇一些农民反映凌水镇政府这几年出卖集体企业资产和集体土地，导致的资产流失问题，一位不愿透露姓名的人士说，凌水镇政府光土地赔偿费就拖欠几亿。
事实上，地方政府对集体土地处置存在的问题已引起国土资源部的关注。国土资源部执法监察局局长张新宝认为，土地违法屡禁不止，根源还是在于地方政府的用地冲动。
国土资源部公布的一份调查报告显示，目前地方政府违规交易土地的花样不断翻新：“以租代征”、“化整为零”、搞假招拍挂等违法手段层出不穷。
2005年国土资源部开展执法检查发现， 2004年9月以来，一些城市违法用地比例少的也在60%左右，高的甚至达到90%以上。
研究土地资源的专家认为，地方政府在经营城市、经营土地过程中，具备了对土地的控制权，使国有土地完全为地方政府控制，导致土地管理处于“失控”状态。
为了改变这种“失控”状态，中央建立土地督察制度，就是想用相对垂直管理的方法，把土地控制权收回。
王同军告诉记者，“我之所以告到国家土地管理部门，就是希望顶风违法者将会落马。”
中国政法大学教授、研究生院副院长李曙光建议，在最高法院建立独立于地方的土地案件审判庭，或者由中央最高法院派出巡回法庭，专门单独受理有关土地纠纷的案件，以免陷入地方利益纠葛中。
据悉，大连凌水镇“以租代征”案件已引起辽宁省政府、法制办等相关部门负责人的关注。辽宁省政法委书记李峰专门对此事做出批示。
记者得到最新消息：2006年12月18日，大连市中级人民法院裁定，此案暂缓执行，将提起再审。
“在遭受巨大损失之后，似乎看到了一线曙光。”王同军说，不过他还是感到不安：是否能得到公正判决、企业的合法权益能否最终得到维护，他心里并没有底。
版权声明：本文由大连厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
