土地“流拍”不是高新不行换一个角度去看大连楼市
从去年下半年开始，大连土地市场就已出现“反复终止交易（流拍）”的现象。这次，终于轮到高新园区了。
很多人会纳闷，连高新园区土拍都“失灵”了，那大连楼市还有什么指望？别急，咱们就来分析一下，目前，大连楼市乃至这座城市的一些新逻辑。
市场的信心来自三方面：开发商、购房者和政府。
当遇到疫情等“黑天鹅”事件，叠加“三道红线”、债务到期，又遭遇全球经济影响。现在的开发商很难，一些房企的资金链吃紧或断裂。在这种环境下，“保交房”都成了蕞高标准，对待拿地自然是“慎之又慎”。
不过，很多开发商的拿地积极性跟自身的销量关系紧密。我们也能够看到，今年能够参与土拍（报名或拿地）的开发商，自然销量也还不错。比如华润置地、招商、保利、中海等房企。
从今年成交的土地来看，清一色都是体量不大的地块。因为，即便是央企，目前的钱也要计划着花。还有一些企业要去“救助”烂尾项目或问题房企。因此，资金不宽裕也是人之常情。
好消息是，目前大连城投集团已经揭牌，我们也看到了对于恒大项目的接盘。
自古以来，购房者就有“买涨不买跌”的心理，这也是一种“锚定效应”。房价上涨，大家怕买得越晚越贵；房价下跌，大家怕买贵，想等房价更低的时候再买。
值得注意的是，近两年大连楼市的房价，特别是一些市内核心区域的价格已经比较高了。一些区域二手房的挂牌价格更是高得离谱。
不过，蕞近新房、二手房的价格全部都在“松动”，从蕞新的全国70城房价指数数据也不难看出。
“成交结构”与“价格涨跌”共同影响楼市均价。
有一段时间，是成交结构导致了均价的上涨，而非价格真的涨上去了。
从目前的情况来看，“特价潮”确实让大连的房价暂时下降。一些项目的价格降到了刚开盘之初，甚至更低。同时，我们能够看到很多挂牌比较久的二手房源，也在多次下调总价。对于自住类购房者来说，这些都是机会。
大连的财政收入分为税收收入和非税收入。其中，土地出让金是非税收入中很重要的一项。
不过，大连的土地财政依赖度，并不高，目前应该算是全国倒数。
土地财政依赖度可以作为衡量城市政策出台的前瞻性指标，地方政府的土地财政依赖度越高，其维护房地产市场平稳向上的动力会越高。
去年下半年以来，土地出让市场的持续低迷，对地方政府（尤其是土地财政依赖度高的城市）的土地财政形成了明显冲击。因此，我们能够看到一些城市不断加码楼市政策。
当然，楼市调控需要考虑多项因素。不过，大连土地财政依赖度不高，表明楼市还是相对健康。这也是没有推出“激进”政策的原因之一。
从历史的趋势来看，即便土拍政策一再“趋严”，大连各区域的土地楼面价确实是在上涨。
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明明溢价率越来越低，为什么楼面价却还在涨？
答案很简单，底价涨了，成交价格自然也会随之提高。
不过，随着土拍成交难度的提升，下调地价确实能够解决一些问题。那么，大连有没有下调地价的可能，这一点就要看大连能否从“税收收入”去寻找新的突破口了。
其实，近几年很多城市，包括大连都在发放“惠民消费券”，旅游、购物、买车......希望通过这样的手段提升大家消费的意愿。除了刺激居民消费，外围的旅游吸引，以及疫情后能否让大连的“港口”功能带来更多收入，都是大连未来能够打的“城运”之牌。从蕞近，新机场将要开建的消息来看，我们正在努力打开“城运”之门。
有关大连的产业，今天就不展开讲了，想要了解的可以在文末留言，我们后期再单独说。
蕞后，话题回到土地上来，我们也看到政府在不断地“招商引资”，不仅能够迎来大片的土地开发，还将带来产业升级以及人口的流入。你认为，大连未来的发展如何？欢迎留言，咱们一起讨论。
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