大连楼市1500多万平方米库存重压去化要3年
“大连楼市库存量在1500万平方米左右，理想状态下去化周期至少要3年时间，降价跑量是现阶段多数房企采取的措施。”大连市新峰地产市场研究部总监王磊在接受中国房地产报记者采访时说。“大连房地产市场目前处于波谷恢复期，目前整体市场都是在围绕去库存做文章，在此过程中也出现了新一轮的分化”。
据中国房地产报记者调查发现，在2013年，东港地块争夺战中砸67.25亿元的天价夺得东港地王的保利地产，则在此轮下行周期中深陷泥淖，曾因STX项目辉煌一时的长兴岛楼市则已沦陷，无人问津。
大连楼市表面看是供过于求，实则是东三省经济衰退的真实写照。当地土地财政成重要推手，国家的利好政策并未给大连楼市带来实质性的扭转，后市转好还需数月时间观察。针对上述情况，当地统计部门以部分数据不便公开为由，拒绝接受采访。
2013年是大连有记录以来房地产成交量的一年。2013年夏季房展会上，依云伴山、翠岛经典、长兴湾、爱琴海、东方·波尔多、海上·郡、亿通·兴科苑、益凯蓝岸、佰融玖珑湾、慧海湾等地产开发项目曾迎来盛极一时的抢购潮。
据王磊介绍，大连作为北方沿海开放城市，具有较为明显的商业、资源集聚等优势，有较强的吸附力，大连房地产市场覆盖的客群主要有东三省和内蒙古。
但是受大环境影响，从2014年开始，大连楼市进入调整期，延续至今。在此背景下，降价销售成了多家房企的不二选择。
据记者调查发现，包括万科在内的大型房企加入了此次“降价快跑”的行列，万科在大连有10个项目，主力在售的项目有4个，主要通过降价促进销量。绿城原本在中山区主推的精装修项目绿城桃源里，在后期也采取毛坯售房，以求降低总价，促进销售。
“在市场下行的背景下，只能采取降价跑量的方式去库存，用高周转的方式应对市场变化。”一位大型房企大连公司的营销总监在接受中国房地产报记者采访时说。
在中高端改善型住宅为特点的大连中山区的东港片区，各房企上演着价格绞杀战。该地区还有绿地、中信、保利、佳兆业等国内一线开发企业聚集于此。降价成为该区域2014年主题，保利地王项目在去年就已经封顶，受市场不景气影响延缓开盘，预计在今年7月份上市。
以刚需和青年社区著称的甘井子区同样以降价跑量为主要去化手段。泰达慧谷营销总监孔竞仪在接受中国房地产报记者采访时表示：“降价跑量现在是泰达慧谷普宅项目去化的重要手段”。
泰达慧谷所在的甘井子西北区域，集聚着亿达春田，未来城等大型综合性项目，除小部分高端住宅外多数是普通往宅，满足刚性需求，每平方米均价在7000元~8000元之间，但是依然面临去化难题。
“背后的原因与大环境有关，由于刚性需求在前几年已经释放了大部分，只剩下部分改善客户以及小部分刚需客户。今年和明年大连房地产市场将会有所变化和提升，但是达不到以往大连房地产市场的火热程度。”孔竞仪说，今年利好政策对于大连市场的每个开发商都是有利的，但是去化不会因为利好政策就能出现大幅度的提升。
大连中山区CBD东侧的东港区域，是大连公认的豪宅区。这个区域是大连楼市的价格标杆，也是推动整个大连房价上涨的主要区域。
2013年8月，保利地产斥资67.25亿元，先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。使得该地块成为东港的“地王”。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘。
东港楼市迅速随之崛起，并与国内很多城市新区一样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纷在东港启动项目开发。
一切都“看上去很美”，但形势发展并不尽如人意。从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞。进入2014年后，这个曾经被开发商争夺的填海之地，却成了大连楼市降价竞争蕞为惨烈的区域。
据资料显示，2014年5月份，大连的楼市板块还有着清晰的划分。东港商务区基本维持在20000元~25000元/平方米，钻石湾区域价格在 15000元~18000元/平方米，华南板块价格在13000元/平方米左右，大连北站附近的泉水板块价格在9000元~10000元/平方米，开发区则在7000元~9000元/平方米。
但随着价格领头羊东港商务区板块的价格跳水，多米诺效应不断放大。据记者调查发现，目前东港知名的企业有中信、保利等，其中保利地产开发的项目2014年已有部分楼盘封顶，但是由于市场环境不好，蓄客量不佳，所以一直没有开盘，估计今年7月份会投入市场。
“目前开发商都在赌开盘，如果蓄客理想，开盘就能消化大半，后期项目销售就不存在压力，一旦开盘不甚理想，后续实销过程中将面临很大的压力，从去年市场的惨烈度看，目前不具备开盘条件。”龙湖地产大连营销总监戈源告诉中国房地产报记者，目前稍显乐观的是政策方面的刺激，让楼市参与者不再过分担忧房价的波动。
在王磊看来，东港片区虽属于豪宅区，但热度并不明显，原因是许多项目还在施工，整个区域没有形成成熟的配套。
对于造成此种局面的背后原因，当地房地产人士普遍的观点是，此前中山区作为老城区，由于供地量有限，所以大连市政府通过在东港填海造地缓解城市发展之困。在政府换届之后，赶上经济下行压力加大，随即加大了该区域的土地供应量从而造成土地供应量激增，导致供过于求的局面。
与东港区相同，大连市另一个具有代表性的区域长兴岛临港工业区也面临着同样的尴尬。
2005年，辽宁省委、省政府决定成立大连长兴岛临港工业区，举全省之力开发建设长兴岛。2006年9月，韩国STX集团与长兴岛签署了投资协议书。2012年7月，为了引进中石油炼化项目，长兴岛再次劈山填海，造地720万余平方米，工程总投资15.5亿余元。
伴随着长兴岛浩大的工程建设，长兴岛房地产开发也不断成长。人口和产业的导入，也一时间带动了长兴岛临港工业区的房地产发展。
可惜，好景不长。2013年造船业不景气，韩国TSX集团从长兴岛撤离，长兴岛楼市也跌入谷底。打开长兴岛论坛可以看到到处都在折价甩卖的广告，却很少有人问津。
大连的房地产市场已经到了低谷，在这种情况下，当地房企已经出现较严重的资金压力，部分开发项目停滞，并寻求土地转让。目前的局面是，中小型房企有地缺资金，大型房企则是拿不到核心区域的地块，让双方陷入两难。
以当地龙头房地产企业亿达集团为例，其一直从事一级土地开发以及一二级土地开发联动，在此过程中承担较多的市政配套公共设施的开发建设。近两年受全国房地产市场下滑的影响，亿达的部分项目销售也出现下滑，导致资金承压，不得不退出某些项目。
据中国房地产报记者调查发现，大连的核心城区地块一直由当地房企把持，全国性的房企进入大连时间较晚则只能从边缘区域拿地开发。
整体上来看大连当地成规模的房企的资金压力还不太大，除亿达扩展速度较快之外，例如三寰、新鑫、锦联、鹏生地产等这些老牌房企扩展速度并不明显，每个企业手里同时开发的项目不会超过3个，资金沉淀较深，所以它们面临的资金压力并不明显。但是小型房企则面临着很大的资金压力。
“在大连这种相对闭合的房地产市场里，目前的情况是中小型房企手中有地缺资金，而大型房企手中有充裕资金，却缺少开发地块。也出现了合作项目，并购项目。一些不太专业的小型房企也逐步退出了房地产市场。”孔竞仪告诉中国房地产报记者。
而以万科为代表的大型房企在进入大连多年后，却未能染指大连核心城区的土地开发。
“原来很多中小企业手里有地，在之前的市场环境下还可以逐个进行开发，但是目前这种市场环境下，情况发生了变化，这些小型房企已经不太敢大规模开发，有地之后在合适机会将尽快做项目，中型房企手上有多块土地，也开始寻求和大型房企进行合作开发。”上述房企营销负责人告诉记者。
“东三省经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响较为明显，他们对未来的预期信心不足。”大连市房协一位人士告诉中国房地产报记者。消费者对市场失去信心是造成大连楼市支撑不足的重要原因。
戈源告诉记者，去年是大连房价有史以来排名前列次下降。原来大连的房价起伏不大，从去年开始出现降价后，曾引发当地民众的惶恐，但是经过一年时间的适应，购房者已经习以为常。但是对目前房价摸不到底，不敢轻易出手。
据戈源介绍，原本东三省以及内蒙古顾客群体对中高端住宅项目需求量非常大，但是由于经济的萎靡，购房者开始对价格变得较为敏感，品质则降到了次要的位置。往年大连购房者中有1/3的中高端住宅购房客户，目前1/5都不到。
目前大连房地产市场面临的另一大压力是当地购房者的消费观念。“大连人的消费观念相对传统，某地产公司曾对其项目推出了首付贷，但是当地购房者对首付贷等创新型的金融产品并不感冒，在没有充足首付款的情况下不会轻易买房，不会放大金融杠杆。”上述房企营销人士说。
此外，大连属于慢热型城市，政策的影响将会在半年之后才会显现，对政策的敏感度低也是制约大连楼市快速回暖的重要成因。但在这个过程中，开发商已经明晰市场转暖，政策渐好，所以不会再轻易降价，客户在此阶段又不愿意买单，这些因素也成为大连楼市萎靡成因。
除此之外，在楼市整体呈现下滑态势的背后，交织着政府、房企、购房者之间不同利益诉求的博弈，这种博弈的背后凸显的则是大连乃至东三省经济下滑的不争事实。
大连作为辽宁省重要的海滨城市，2015年一季度GDP增速为-13.77%，其经济发展面临的下行压力，大连房地产市场正经历着的考验。
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