大连楼市回顾——土地篇

admin1年前 (2024-09-28)大连产业信息23

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　回顾完政策，第二部分我们来看看土地篇，2020年全国和大连的情况类似，上半年受疫情影响导致市场冷淡，交易活跃度较低，进入下半年政府加大供地力度，开发商也急需储备后续货源，因此导致供需逐渐火热的趋势。

　　全国土地市场在去年保持了稳定发展，2020年全国300城市土地供应同比上涨5%，成交量同比上涨7%，整体成交楼面价格为2586元/平方米，同比上涨7.1%，整体出让总金额59827亿元，同比增长16%。

　　其中上海，杭州，广州，南京四城超过2000亿，北京，武汉，宁波，佛山，成都，重庆，苏州，西安，深圳，天津等破千亿，福州，无锡，青岛，郑州，东莞则超过700亿。

　　可以看出大连今年的土地成交面积和出让金收入仅排在全国第43位，一方面说明大连的土地市场交易在全国看来规模不算大，另方面也显示出了大连的财政对于土地收入依赖度较低，房地产市场发展较健康。

　　大连土地市场：供应和成交爆发创近四年新高。

　　大连土地市场成交量在2020年全国排名里只能算中等水平，但即使这样大连土地的供应量和成交量以及土地出让金三项重要数据依然刷新了近四年的新高。

　　2020年全年，大连市经营性用地累计供应757万平，供应量同比增长42%，成交建面652万平，成交量同比增长26%，土地出让金累积收入313亿，土地出让总数91宗，成交77宗，五项数据全部是四年新高，今年的大连土地市场的称之为爆发年一点不为过。

　　2020年下半年开始大连土地市场回暖，土地热点成交区域集中在甘井子和旅顺以及金普新区三区。其中金普新区是大连近俩年的土地成交主战场，今年土地成交同比翻倍，由此可见，大连目前中西沙高核心区域的土地放量十分有限，多数成交地块也多为零散小规模地块，城市主要市场将集中在甘，金，旅三大新兴城区。

　　今年大连土拍市场上，数据显示金地是最大赢家，今年累计摘的184万平的土地，累计出让金花费101亿，收获满满。金地所摘地块布局广泛，其中甘西140地块贡献较大，其次在梭鱼湾，金州北九里俩个热点地块也有所斩获。

　　其次，德泰和保利也摘得100万平，德泰主要在开发区金石滩和小窑湾拿下众多地块，保利仅靠140地块就收入了143万平的土地储备。

　　今年土拍之最。今年土拍摘牌楼面价纪录来自龙湖摘得的海口路2号地块，可售楼面价达18576元/平，中海龙湖分别摘得川甸街和海口路2号地块可售楼面价14741/18576元/平。从2017至今，大连土拍市场的楼面价纪录则被万科和龙湖包揽。摘牌规模纪录来自于金地和保利联合摘得的甘西140地块，摘牌面达143万平，这个建面超过了大连的超级大盘大华锦绣华城，而锦绣华城销售已超过十年时间。保利金地联合摘得由家村140地块总价77.59亿创大连土拍史金额纪录。

　　目前公布的各区重要储备地块，可以看出未来大连土地的土地储备重点还是在甘西区，包括由家村，张前路地块，美林园北侧地块等，累计储备超过300万平，下一阶段的重点土地主力板块甘西必占一个名额。目前大连的热点地段甘北地区的储备量也比较可观，体育新城尚有超过百万平的土地储备，梭鱼湾，泉水和前关等地区也有累计接近70万平的土地储备。

　　主城区核心地区土地储备量明显不足，且大部分为零散地块，其中关注较多的是沙区的八一水库周边改造地块，建面18万平。

　　总结：1.土地主战场中心将向甘西转移，2020年趋势有所显露，140地块，张前路西侧地块和棠梨地块都顺利摘牌。随着体育新城进入到开发中期，梭鱼湾目前尚有部分土地地块正在处理中，甘北整体土拍进入瓶颈，甘西将承接更多的保证土地市场的任务。2.联合摘地成为主流，2020年房企联合摘地开发现象增多，包括金地保利摘得140地块，龙湖金湾摘得小窑湾地块，金地保利招商合作开发星光照澜项目等，联合摘地能够缓解更多的房企资金链的压力，也能够更好的实现资源整合。