工业地产招商：我有地你有项目吗
当前，在我国由制造业大国向制造业强国迈进的过程中，工业地产招商，已经成为引领区域经济崛起的新路径。在我省，如何通过工业地产招商，实现以商招商、聚链成群，是一些地区正在探寻的创新招商新模式。
工业地产招商通过政府或者第三方投资，建设标准化工业厂房以及订制化厂房，招引企业直接入驻，从而提高土地利用率，减轻客商的运营成本及资金压力，进而实现聚链成群的效应。
挖掘机、推土机来往穿梭进行场平，砌筑工人挥汗如雨——省百大项目桦南县迪诺医药中间体项目正在紧锣密鼓施工。
走进桦南县精细化工产业园，仅从空间布局上，就清晰可见鸿展年产30万吨燃料乙醇项目的东侧、南侧分别相邻着两个精细化工项目：总投资10亿元的迪诺医药中间体项目与总投资2.2亿元的龙源科技年产5000吨医药中间体项目，它们与鸿展项目形成了上下游产业链关系，消化燃料乙醇，同时也在热电厂等配套设施方面实现资源共享。
桦南县项目办主任刘成强介绍，“筑巢”是桦南经开区搭建招商引资平台的重点工作，其中蕴含着构建产业链条的发展思路，即通过运营工业地产实现以商招商。在占地862公顷的黑龙江桦南经济开发区内规划出245公顷土地面积打造精细化工产业园，其初衷就是通过鸿展项目做以商招商的动力牵引，做大做强精细化工产业。
9月初，华润电力控股有限公司和中国中车集团有限公司到桦南县考察洽谈落地风电产业，认为利用当地现有厂区和设备，可大大减少建设投资，还可将风电项目建设周期缩短一年半以上，在国内外抢抓风电产业发展风口的重要节点上，提前强势迈入市场。
此次合作的重要基础，正是桦南相对完备的风电项目工业地产。早在“十二五”期间，桦南县就招来岱威、华锐公司发展风电产业，建设风电配套设备制造工厂，后搁置，如果此次合作顺利达成，将有望重启这两个厂房和设备应用，承接相应规模的风电设备制造，满足新的风电产业的同时，产品还可向外部销售。
去年年初，克山与广东云鹰集团达成合作，计划用三年时间投资百亿元，打造全国马铃薯全粉生产能力蕞大、专品种种植规模蕞大的全产业链园区。如今，两条荷兰全粉生产线已安装完毕，预计将加工鲜薯10万吨、产出全粉2万吨。
这个项目成功落地的背后，是克山县政府出资建设工业地产的一次成功运作。
2018年，克山县政府出资组建富民农业公司，申请省农发行产业扶贫贷款2亿元，开始工业孵化器建设。历时一年半时间，依托荷兰先进智能技术。一个占地22万平方米，厂区规模、建设标准国内领先的现代工厂拔地而起，成型的孵化器平台+高标准的农业种植基础，为大项目的落地提供了强有力的支撑。
云鹰集团正是看中了这一要素，蕞终达成合作，投资陆续扩大到107亿元。
齐齐哈尔市经济合作促进局刘金生介绍,齐齐哈尔市工业地产开发主要有三种模式，除云鹰项目这样的政府开发外，还主要有市场主体开发、盘活闲置资产两大类。截至2021年7月末，这三种模式总计开发工业地产72.48万平方米，入驻企业项目224个。
市场主体开发具有定位精准、招商灵活等特点。天津荣程祥泰投资建设的产业园规划面积27万平方米，目前已完成建筑面积8万平方米，园区运营模式为工业地产租售，并提供物业管理服务，入驻企业享受县政府招商引资优惠政策及孵化器(众创空间)等政策，蕞大限度解决企业初创期成本压力，目前已入驻企业9户。
盘活闲置资产、腾笼换鸟则是齐齐哈尔工业地产招商的另一妙招。目前通过政府和企业转让方式盘活企业项目22个。
华源大豆产业园项目原是一个闲置长达10年的烂尾工程，资金需求量大、处置难度不小，长期无人问津。2020年8月，克山县政府全面接盘，通过资产评估、二次招商，招引港资企业大连华源农业有限公司，投资10.3亿元建设华源大豆产业园，评估作价后，政府产投公司占股49%、华源公司占股51%，成立合资公司，共同打造集种子研发繁育、素食品加工、小品种蛋白生产、无腥味大豆研发为一体的全链条产业。目前，项目一期组织蛋白和压榨生产线已经建成投产，二期人造肉、小品种蛋白也已开工建设。
在当前加强土地资源集约利用、不断优化开发区用地结构的形势下，“园区+工业地产”模式因其提高土地利用率、降低政府投资成本、提升项目落地投产效率，而成为引领区域经济崛起的热点。
在南方发达地区，工业地产的经营主体一般都是社会资本，招引企业则以代表着新模式、新业态、新技术的“微型工业”为主。地产投资方通过建设配套齐全的标准化厂房、完善上下游产业链、搭建销售渠道，甚至舒适的生活区来吸引企业拎包入住，有的投资方还为入驻企业提供海关、商检、外汇、国际货运、保税、仓储等各项服务。
与发达地区相比，我省工业地产建设还处于刚起步阶段。刘金生认为，借鉴南方发达地区经验，由市场主体开发建设工业地产是未来发展方向。政府则需要发挥引导产业布局、制定优惠政策、优化营商环境、提供精准服务等作用。
在这方面，我省部分地区已经在进行探索。
桦南经开区筑牢工业地产基础，在持续保障项目企业入驻经开区的各类服务要素基础上，还采用“联姻嫁接”等举措，由政府充当“媒婆”，整合协调园区内各家企业资源，点对点对接有需求的企业入驻，进一步缩短企业建厂审批时间、建设工期，减少项目投资等。
克山县做强要素保障支撑，累计拿出近700万元重奖招商引资和项目建设功臣，不仅调动了企业招商引资积极性，更提振了企业加大项目资金注入的信心。围绕重点项目开展“五通一平”及供热、污水处理等配套设施建设，推动产业做大做强；对重点产业项目实行“承诺即开工”、备案审批、“一站式”服务制度，以“店小二”的角色定位全力营造亲商、安商氛围。
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