2021东北4城楼市半年报：大连土地供应不足！
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原标题：2021东北4城楼市半年报：大连土地供应不足！
东北四城上半年各有各家“难念的经”——沈阳正经历历年“最严”政策限制，大连持续数年土地短缺，长春放出大量土地，市场处于“高位盘整期”，哈尔滨市场供需失衡节奏放缓。在“和而不同”背后则为暗流涌动，各地楼市情况“分化加剧”，“马太效应”正逐步显现…
东北四城上半年经济指标均上升，大连力压群雄成为第一
哈尔滨政策松绑最为宽松，大连政策相对稳定，长春政策微调市场，沈阳政策从严管控。
大连、沈阳、长春三城人口流入，哈尔滨人口流出。
大连全一线厮杀→沈阳众品牌云集→长春房企拉锯战→哈尔滨品牌聚拢期。
大连城市发展经历了“失去的十年”，楼市的发展也是在城市地理空间制约与土地资源短缺之下一波三折。
但正是受益于持续数年的土地短缺，如今大连楼市吃着“低库存红利”，在供不应求的大环境下展现出良好的动能。
更是在城市建设重新恢复活力下，在2021年上半年展现出了较高的活力。
上半年大连以定向边际宽松政策为主，处于东北四城的政策洼地。
2021年上半年大连出台公积金新政和人才新政，房地产土地市场端无新政调控，依旧保持“四限”政策；东北四城中大连政策较为稳定，无严格调控属政策洼地。
“地主”余粮不足，土地持续减少，需求增加，供需矛盾进一步加剧。
受政府供地不足影响，土地市场2021年上半年成交143万㎡，相较去年同比下降41%；商品住宅市场2021年上半年成交272万㎡，较2020年同比上升39%；土地供应收紧致住宅市场炙手可热，供不应求。
土地价格破压全线上涨，地价高企推动房价进一步抬升。
2019-2021上半年土地成交楼面价和溢价率整体呈现上升趋势，2021年土地成交楼面价同比上升28%，上升趋势明显。
2021年土地成交多为主城区稀缺土地，竞争激烈，促使成交楼面价与土地溢价率的升高，随着土地价格的上升，房价也必然随之水涨船高。
价格上涨预期激发改善需求活力，三室需求增长，购房热情继续上升
热度集中，头部效应显著，土储难以覆盖开发需求，供需矛盾升级
2021年上半年top10品牌房企总销265万方，占全市总销71%，城市热度集中头部房企；但Top10房企中半数土储不足80万方，后续开发需求量大，开发商拿地迫切。
主城靠拍：土供主力重回主城，标杆房企倾囊抢地，带动主城土拍热潮
外围靠勾：外围以产业介入应对“高价厮杀、取地难”问题，对冲风险
2021年上半年除高新园区未有土地供应外其余四区均有成交，多是一线标杆房企摘得，产品能力强，拿地信心十足，高溢价土地占40%；金普新区与旅顺口区上半年成交5宗土地，拿地方式多为产业勾地，溢价能力低，溢价率最高0.42%。
主城区域和外围城区平分秋色，甘区、金普成主力热销区域
2021年上半年核心主城供销量较少，稀缺性影响价格进一步攀升；甘区、金普成主力热销区域，成交量近百万方，价格有所上涨；高新无新盘入市，供应量紧缩，尾盘项目使区域价格有所下降；旅顺成交稳定，价格因主城普涨传导抬升。
主城向全面改善需求迈进，金普被刚需充盈，客户热度高涨
90㎡以下产品占比缩量，90-130㎡刚改、改善产品热度提升；中西沙3室、4室户型占比提升，客户改善需求走强；甘区需求由刚需向刚改、改善转移，3室占比提高；高新在售项目多为尾盘，产品设计较早；2室产品向金普新区外溢，客户刚性需求强劲。
主城板块蝉联高位，自住客户复合投资心态，热度向强价值板块聚集
东港因大量公寓产品热销排名位列三年首位，体育新城连续三年蝉联Top2，板块供不应求态势明显；市场需求热度向价值支撑更强板块聚集，基建与规划配套支撑的价值板块入围增多。
单盘冲击20亿，甘西北规划利好，热度高涨强势领跑
热度重回主城，开盘普遍热销，活跃度向价值更强的项目转移
2021年上半年共21个新开楼盘，集中于甘区、金普；开盘去化第一梯队聚集甘区，开盘去化率高达80%以上
大连楼市之最：最 激 烈 拿 地
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下半年土供片区化集中，核心城区碎片化供应，钻石湾成为焦点
2021年下半年土地供应占地超270万方，主要集中在甘井子区，钻石湾、体育新城、泉水等热门板块，城市核心区域虽有土地供应，但是体量较小，且非住宅性质体量占比较多
后市新项目增多推动量价将继续上扬
下半年20余个项目待入市，项目量比上半年持平，市场新盘争夺激烈，金普新区成主战场
价格攀高、新盘增多，年中单盘阶段性成交下降，下半年客户争夺压力或将增大，“城进盘退”预期下各项目将开启内卷模式。
由于价格持续上涨和新开盘增多，2021年上半年重点新开楼盘年中成交情况逐渐下降；主城高价项目频频涌现，续销情况两极分化，品牌、产品力成制胜关键，金普热点板块面临阶段性透支，下半年伊始，高性价比项目或产品将主导流量。
大连新房市场相对健康，土地供销持续减少加剧供需矛盾，供小于求仍是市场主要矛盾；
供小于求推动价格上行预期，改善需求持续激发且投资化心态明显，未来流量将逐渐向价值支
下半年多个新盘集中入市，宏观层面将推动城市量价齐升，但有限容量下，各项目“蛋糕”或
PS：谨慎乐观，警惕下半年大连政策限价风险！！！
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